Alquiler una vivienda a un hijo: cómo tributa en IRPF

28 septiembre, 2026

Es bastante habitual que unos padres sean propietarios de una vivienda y decidan alquilársela a uno de sus hijos por un precio inferior al que cobrarían a cualquier otro inquilino.

Y entonces surge la duda: ¿puedo alquilar una vivienda a mi hijo por un precio reducido? ¿Qué tengo que declarar en el IRPF?

Desde el punto de vista fiscal, alquilar una vivienda a un familiar tiene algunas particularidades que debemos conocer.

Porque sí, podemos establecer una renta reducida, pero esto no significa necesariamente que podamos declarar cualquier rendimiento en nuestra declaración de la renta.

Vamos a verlo paso a paso.

1. ¿Puedo alquilar una vivienda a mi hijo?

Sí.

Podemos alquilar una vivienda a un hijo, hermano, padre o cualquier otro familiar.

El hecho de que exista una relación de parentesco no impide formalizar un contrato de arrendamiento ni obliga, con carácter general, a cobrar exactamente el mismo alquiler que cobraríamos a un tercero.

Sin embargo, desde el punto de vista del IRPF existe una regla especial que establece un rendimiento mínimo cuando el inmueble se alquila a determinados familiares.

Y aquí es donde debemos prestar especial atención.

2. ¿Cómo se declara el alquiler de una vivienda a un familiar?

Los ingresos obtenidos por el alquiler se declaran, con carácter general, como rendimientos del capital inmobiliario.

Para calcular el rendimiento comenzaremos por los ingresos obtenidos y podremos descontar los gastos fiscalmente deducibles correspondientes al inmueble.

De forma simplificada:

Ingresos por alquiler – Gastos deducibles = Rendimiento neto

Entre los gastos que pueden resultar deducibles, siempre que se cumplan los requisitos establecidos, encontramos:

intereses y gastos de financiación,
IBI,
comunidad de propietarios,
seguros,
gastos de reparación y conservación,
determinados gastos de administración,
amortización del inmueble,
amortización del mobiliario y otros bienes cedidos con la vivienda.

Hasta aquí, el cálculo sería similar al de cualquier otra vivienda alquilada.

La diferencia aparece cuando el inquilino es un familiar.

3. ¿Qué familiares están afectados por esta regla especial?

La normativa del IRPF establece una regla específica cuando el arrendatario es el cónyuge o un familiar, incluidos los familiares por afinidad, hasta el tercer grado inclusive.

Por ejemplo, esta regla puede afectar a alquileres realizados a:

hijos y padres,
suegros, yernos y nueras,
hermanos,
abuelos y nietos,
cuñados,
tíos y sobrinos,
bisabuelos y biznietos.

Por tanto, no debemos pensar que esta especialidad fiscal se aplica únicamente cuando alquilamos una vivienda a nuestros hijos.

4. ¿Existe un rendimiento mínimo que tengo que declarar?

Sí.

Cuando alquilamos una vivienda a uno de estos familiares, el rendimiento neto total computable en el IRPF no puede ser inferior al rendimiento que resultaría de aplicar las reglas de imputación de rentas inmobiliarias.

Esta regla es especialmente importante cuando cobramos un alquiler reducido o cuando, después de descontar los gastos correspondientes, obtenemos un rendimiento muy pequeño.

En términos generales, este rendimiento mínimo se determina aplicando el porcentaje correspondiente sobre el valor catastral del inmueble.

Dependiendo de las circunstancias del inmueble y de su valor catastral, se aplicará el porcentaje establecido legalmente para determinar la imputación de rentas inmobiliarias.

Por tanto, aunque el resultado real del alquiler sea muy reducido, tendremos que comprobar siempre cuál es el rendimiento mínimo fiscal que debemos declarar.

5. Ejemplo: alquilo una vivienda a mi hijo por 300 euros al mes

Imaginemos que unos padres tienen una vivienda que alquilan a su hijo por:

300 € al mes

Los ingresos anuales serían:

300 × 12 meses = 3.600 €

Supongamos que, después de computar los gastos fiscalmente deducibles y la amortización correspondiente, el rendimiento resultante fuese:

500 €

¿Podemos declarar esos 500 euros?

No necesariamente.

Al tratarse de un alquiler a un hijo, tendremos que calcular también el rendimiento mínimo en caso de parentesco.

Si, por ejemplo, conforme a las reglas aplicables al inmueble, el rendimiento mínimo que correspondiera fuese de 1.200 euros, no podríamos declarar únicamente los 500 euros resultantes del cálculo ordinario.

El rendimiento a computar sería, en este ejemplo:

1.200 €

Por tanto, cuando alquilamos a un familiar debemos realizar dos cálculos y comprobar cuál es el importe que fiscalmente corresponde declarar.

6. ¿Qué ocurre si le cobro un alquiler muy bajo?

Podemos encontrarnos con padres que cobran a sus hijos un alquiler meramente simbólico.

Por ejemplo:

100 o 200 euros mensuales.

Desde el punto de vista del IRPF, esto no significa que podamos obtener un rendimiento fiscal prácticamente inexistente.

Calcularemos los ingresos y gastos correspondientes, pero posteriormente tendremos que comprobar que el resultado no quede por debajo del rendimiento mínimo establecido para los arrendamientos entre familiares.

Esta regla evita precisamente que la existencia de una relación familiar permita reducir excesivamente el rendimiento sometido a tributación.

7. ¿Y si el resultado del alquiler es negativo?

También podemos encontrarnos con esta situación.

Imaginemos que cobramos a nuestro hijo un alquiler reducido y que, después de descontar los gastos fiscalmente deducibles, obtenemos un rendimiento neto negativo.

Cuando existe el parentesco previsto legalmente, tendremos que comparar el resultado obtenido con el rendimiento mínimo correspondiente.

Por tanto, no podremos declarar simplemente una pérdida derivada del alquiler a nuestro familiar si, por aplicación de esta regla especial, corresponde computar un rendimiento mínimo positivo.

Este es uno de los errores que conviene evitar al preparar la declaración de la renta.

8. ¿Cómo se calcula exactamente ese rendimiento mínimo?

Como regla general, tendremos que acudir al régimen de imputación de rentas inmobiliarias.

El cálculo parte del valor catastral del inmueble y se aplica sobre él el porcentaje que corresponda conforme a la normativa vigente.

Con carácter general, la imputación se calcula aplicando:

2 % del valor catastral, o
1,1 % en los supuestos en los que resulte aplicable el porcentaje reducido.

Además, existen reglas específicas cuando el inmueble no tiene valor catastral o este no ha sido notificado al propietario.

Por ejemplo, si a una vivienda le correspondiera aplicar el 1,1 % sobre un valor catastral de 100.000 euros:

100.000 × 1,1 % = 1.100 €

Ese importe sería la referencia para determinar el rendimiento mínimo computable por el alquiler al familiar, teniendo en cuenta, en su caso, el período durante el cual se haya producido el arrendamiento y el porcentaje de titularidad correspondiente.

9. ¿Puedo deducir los mismos gastos que si alquilo a un tercero?

Con carácter general, el hecho de que el inquilino sea un familiar no elimina automáticamente la posibilidad de deducir los gastos correspondientes al alquiler.

Por tanto, habrá que calcular los ingresos y los gastos fiscalmente deducibles siguiendo las reglas generales aplicables a los rendimientos del capital inmobiliario.

Entre ellos pueden encontrarse, si se cumplen los requisitos:

intereses de la hipoteca,
IBI,
comunidad,
seguros,
reparaciones y conservación,
amortización.

La particularidad aparece después: el rendimiento final que declaremos no podrá quedar por debajo del mínimo establecido para los arrendamientos entre familiares.

10. ¿Puedo aplicar la reducción por alquiler de vivienda?

Cuando el inmueble se destina efectivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, habrá que analizar si resultan aplicables las reducciones previstas en la normativa del IRPF para los arrendamientos de vivienda.

Actualmente existen diferentes porcentajes de reducción dependiendo de las circunstancias del contrato y del cumplimiento de determinados requisitos.

Además, en los alquileres entre familiares debemos tener presente la regla especial del rendimiento mínimo.

Por tanto, no conviene aplicar automáticamente una reducción sin comprobar previamente qué régimen corresponde al contrato concreto y cuál es el rendimiento mínimo que debe computarse.

11. ¿Qué ocurre si dejo vivir gratis a mi hijo en una vivienda?

Esta es otra situación muy habitual.

Los padres disponen de una segunda vivienda y permiten que uno de sus hijos viva en ella sin pagar alquiler.

Aquí ya no estamos exactamente ante un alquiler, porque no existe una renta que el hijo tenga que satisfacer.

Sin embargo, esto no significa que podamos olvidarnos del inmueble en nuestra declaración del IRPF.

La cesión gratuita de un inmueble a un familiar también debe analizarse fiscalmente, y será necesario determinar la renta que corresponda computar conforme a las reglas del impuesto.

Por ello, es importante distinguir entre:

Alquiler a un familiar: existe un contrato y se paga una renta.

Cesión gratuita: el familiar utiliza la vivienda sin pagar alquiler.

Aunque desde el punto de vista familiar puedan parecer situaciones muy similares, su planteamiento jurídico y fiscal no es exactamente el mismo.

12. ¿Es recomendable hacer un contrato aunque el inquilino sea mi hijo?

Sí.

El hecho de que exista una relación familiar no debería llevarnos a prescindir de la documentación.

Es recomendable formalizar correctamente el arrendamiento y conservar:

contrato de alquiler,
justificantes de los pagos de las rentas,
recibos de IBI y comunidad,
facturas de reparaciones,
recibos de seguros,
documentación bancaria de los intereses,
facturas del mobiliario y electrodomésticos,
y cualquier otro justificante relacionado con los ingresos y gastos del inmueble.

Además de aportar seguridad jurídica a ambas partes, disponer de documentación resulta especialmente importante ante una posible comprobación tributaria.

13. ¿Qué ocurre si la vivienda pertenece a los dos padres?

Si la vivienda pertenece, por ejemplo, a ambos padres al 50 %, cada uno deberá declarar en su IRPF la parte de los ingresos y gastos que corresponda a su porcentaje de titularidad.

Lo mismo ocurrirá al determinar el rendimiento mínimo aplicable al arrendamiento entre familiares.

Por tanto, antes de preparar la declaración es importante comprobar correctamente quiénes son los propietarios del inmueble y cuál es el porcentaje de participación de cada uno.

14. Errores frecuentes al alquilar una vivienda a un familiar

Entre los errores que encontramos con mayor frecuencia están:

Pensar que, por tratarse de un hijo, no es necesario declarar el alquiler.
Declarar únicamente la renta cobrada sin descontar correctamente los gastos deducibles.
Declarar un rendimiento muy reducido sin comprobar el rendimiento mínimo en caso de parentesco.
Considerar deducible toda la cuota de la hipoteca en lugar de únicamente los conceptos que fiscalmente correspondan.
No calcular la amortización del inmueble.
Confundir un alquiler por precio reducido con una cesión gratuita.
No formalizar ni conservar documentación que permita acreditar las condiciones del arrendamiento.

Conclusión

Alquilar una vivienda a un hijo o a otro familiar es perfectamente posible, incluso estableciendo una renta inferior a la que podría obtenerse en el mercado.

Sin embargo, el IRPF establece una regla especial para los arrendamientos entre familiares hasta el tercer grado.

El propietario deberá calcular los ingresos y gastos del alquiler conforme a las reglas generales, pero posteriormente tendrá que comprobar que el rendimiento declarado no sea inferior al mínimo establecido legalmente.

Por tanto, cuando alquilamos una vivienda a un familiar no basta con preguntarnos cuánto estamos cobrando. También debemos analizar quién es el inquilino, qué parentesco existe, qué gastos podemos deducir y cuál es el rendimiento mínimo que debemos declarar.

En RB Asesoría podemos ayudarte a revisar la tributación de una vivienda alquilada a un hijo o familiar, calcular correctamente el rendimiento del inmueble y comprobar qué importe debe incluirse en tu declaración del IRPF.

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