Actualizado a 10 de octubre de 2026
El alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones se han convertido en dos alternativas habituales al arrendamiento tradicional de vivienda.
Sin embargo, su utilización también ha generado conflictos cuando se formalizan contratos temporales para situaciones en las que el inquilino necesita realmente una residencia permanente.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, introduce una reforma importante de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para regular estas modalidades, establecer nuevas garantías para los arrendatarios y limitar determinadas prácticas.
Entre las principales novedades destacan:
- La obligación de justificar la causa real del alquiler temporal.
- Una duración ordinaria máxima de doce meses para los contratos de temporada.
- La posibilidad de que determinados contratos temporales se consideren alquileres de vivienda habitual.
- La inclusión expresa del alquiler por habitaciones en la regulación de los arrendamientos de vivienda.
- Nuevos límites al precio total del alquiler por habitaciones.
Analizamos qué cambia y qué deben tener en cuenta los propietarios.
1. ¿Está ya en vigor la nueva regulación?
El Real Decreto-ley 29/2026 fue publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026 y entró en vigor el 8 de octubre de 2026.
Por tanto, las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos que analizamos en este artículo ya están en vigor.
Sin embargo, existe una circunstancia jurídica importante.
A fecha de redacción de este artículo, 10 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados.
De acuerdo con el artículo 86.2 de la Constitución española, los reales decretos-leyes deben someterse a convalidación o derogación parlamentaria dentro del plazo de treinta días siguientes a su promulgación.
Esto significa que, aunque la regulación ya ha entrado en vigor, su continuidad depende todavía de ese trámite parlamentario.
Por tanto, conviene comprobar su situación jurídica antes de formalizar nuevos contratos o modificar los existentes.
2. ¿Qué se considera alquiler de temporada?
La nueva redacción del artículo 2.3 de la LAU define el arrendamiento de vivienda temporal como aquel destinado a cubrir una necesidad de vivienda cuando el arrendatario se encuentra desplazado temporalmente de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.
Por ejemplo:
- Una persona que se desplaza a otra ciudad por un proyecto profesional de duración determinada.
- Un estudiante que necesita alojamiento durante un curso académico y mantiene su residencia habitual en otra localidad.
- Una persona que necesita residir temporalmente en otra ciudad por motivos médicos o familiares.
- Un trabajador desplazado durante varios meses para realizar una actividad concreta.
Lo importante no es únicamente la duración del contrato.
Debe existir una causa real que justifique que la necesidad de vivienda es temporal.
Por tanto, no basta con que el propietario decida denominar el contrato como «alquiler de temporada».
3. ¿Qué debe incluir un contrato de alquiler temporal?
El nuevo artículo 7 de la LAU establece que los contratos de vivienda temporal deberán recoger expresamente la causa que motiva el desplazamiento del arrendatario.
Además, esa causa debe ser real y acreditable.
La norma atribuye al arrendador la carga de probar la existencia de la temporalidad.
Esto significa que, ante una controversia, el propietario deberá poder justificar por qué el arrendamiento tenía carácter temporal.
Ejemplo práctico
Un propietario alquila una vivienda durante nueve meses a una persona que se desplaza desde Valencia a Madrid para realizar un proyecto profesional.
En el contrato se indica expresamente:
- El motivo del desplazamiento.
- Su duración prevista.
- La existencia de una residencia habitual en otra localidad.
Además, el arrendador dispone de documentación que acredita la causa temporal.
En este supuesto existirían elementos para justificar la naturaleza temporal del contrato.
En cambio, si el contrato se limita a indicar que dura nueve meses, sin especificar una causa real de temporalidad, puede perder su consideración de arrendamiento temporal.
4. ¿Qué ocurre si el contrato no justifica la temporalidad?
La reforma establece una consecuencia especialmente relevante.
Cuando no exista una causa de temporalidad debidamente prevista en el contrato, este quedará sometido al régimen de los arrendamientos de vivienda habitual.
Además, los efectos se retrotraerán a la fecha de formalización del contrato.
Ejemplo
Una persona alquila un piso mediante un contrato de temporada de once meses.
Sin embargo:
- No existe una causa de desplazamiento temporal.
- El inquilino utiliza el inmueble como residencia permanente.
- El contrato no justifica por qué la necesidad de vivienda es temporal.
En estas circunstancias, el contrato puede quedar sometido al régimen de vivienda habitual desde su formalización.
Esto tiene consecuencias importantes porque pueden resultar aplicables las garantías de duración mínima y prórrogas previstas en la LAU.
La denominación del contrato no determina por sí sola su naturaleza jurídica.
5. ¿Cuánto puede durar un alquiler de temporada?
El nuevo artículo 9 bis de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración será libremente pactada por las partes, pero con determinados límites.
Con carácter general:
- La duración debe ser superior a 31 días.
- No debe exceder de 12 meses, como regla general.
- Puede prorrogarse mediante acuerdo expreso si continúa existiendo la causa temporal.
- La duración puede superar los doce meses cuando la causa de temporalidad subsista y esté justificada.
Por tanto, no se establece una prohibición absoluta de los alquileres temporales superiores a un año.
Lo que exige la norma es que exista una justificación suficiente.
¿Qué ocurre si se supera el plazo de doce meses?
Cuando el contrato supera los doce meses sin una justificación basada en la causa de temporalidad, se considera arrendamiento de vivienda habitual.
La norma también contempla esta consecuencia cuando se modifican o suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda.
En estos casos, el primer contrato se considera de vivienda habitual, con aplicación de las garantías legales correspondientes.
6. ¿Se pueden seguir haciendo contratos de once meses?
Sí, pero no por el simple hecho de fijar una duración de once meses.
Durante años se han utilizado contratos de once meses bajo la idea de que, por no alcanzar un año, quedaban automáticamente fuera de la regulación del alquiler de vivienda habitual.
Esta interpretación no es correcta.
Con la nueva regulación, la exigencia de acreditar la causa temporal queda expresamente reforzada.
Por tanto, un contrato de once meses puede ser válido como arrendamiento temporal cuando existe una necesidad real y justificada de alojamiento transitorio.
Pero si el inquilino utiliza la vivienda como residencia permanente, sin una causa de desplazamiento temporal, no basta con fijar un plazo inferior al año.
7. ¿Qué cambia en el alquiler por habitaciones?
Una de las novedades más importantes afecta al alquiler individual de habitaciones.
El nuevo artículo 2 de la LAU incluye expresamente el arrendamiento parcial de una habitación o estancia dentro del concepto de arrendamiento de vivienda habitual, cuando su finalidad sea satisfacer esa necesidad residencial.
También contempla el alquiler temporal de habitaciones cuando exista una causa justificada de desplazamiento.
Por tanto, habrá que distinguir:
Alquiler de habitación para residencia habitual
Cuando el arrendatario utiliza la habitación para satisfacer su necesidad permanente de vivienda.
Alquiler temporal de habitación
Cuando el arrendatario necesita alojamiento durante un período limitado por una causa real y acreditable.
La nueva regulación pretende evitar que el simple hecho de alquilar habitaciones por separado permita eludir las garantías previstas para los arrendamientos de vivienda.
8. ¿Se puede cobrar más alquilando por habitaciones que alquilando el piso completo?
La reforma introduce un límite específico.
El nuevo artículo 17.9 de la LAU establece que la suma de las rentas de los contratos de habitaciones vigentes simultáneamente no puede superar la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa.
Veamos un ejemplo.
Ejemplo: piso de cuatro habitaciones
Supongamos que una vivienda tiene cuatro habitaciones.
La renta del arrendamiento unitario de la vivienda completa es de 1.200 euros mensuales.
El propietario pretende alquilar cada habitación por 400 euros.
| Concepto | Importe mensual |
|---|---|
| Habitación 1 | 400 € |
| Habitación 2 | 400 € |
| Habitación 3 | 400 € |
| Habitación 4 | 400 € |
| Total alquiler por habitaciones | 1.600 € |
| Renta de la vivienda completa | 1.200 € |
Con la nueva regulación, la suma de los alquileres parciales no podría superar la renta del contrato unitario de la vivienda completa.
Por tanto, no sería admisible cobrar 1.600 euros mensuales por las habitaciones cuando la renta de referencia del arrendamiento unitario es de 1.200 euros.
Este límite afecta al conjunto de los contratos parciales que estén vigentes simultáneamente.
Cuando no exista un contrato unitario previo o vigente, será necesario determinar correctamente la referencia aplicable y, en las zonas tensionadas, atender a los límites específicos previstos en la normativa.
9. ¿Qué ocurre si la vivienda está en una zona tensionada?
La reforma también refuerza las limitaciones de renta en las zonas de mercado residencial tensionado.
En estos casos, el precio del alquiler de la vivienda completa o, cuando corresponda, la suma de las rentas de las habitaciones deberá respetar las limitaciones del artículo 17 de la LAU.
Estas limitaciones pueden depender, entre otros factores, de:
- La renta del contrato anterior.
- La existencia de un contrato de alquiler en los cinco años anteriores.
- La condición de gran tenedor del propietario.
- Los límites establecidos por el sistema estatal de índices de precios de referencia.
- Las circunstancias particulares de la vivienda.
Es importante recordar que una zona tensionada debe estar oficialmente declarada como tal.
No basta con que los precios del alquiler sean elevados.
10. ¿Se pueden incrementar libremente las rentas de los contratos temporales?
No.
El nuevo artículo 17.8 establece un límite a los incrementos de renta cuando se celebran sucesivamente contratos temporales sobre una misma vivienda.
La renta de los contratos posteriores no podrá experimentar un incremento porcentual anual superior al Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) vigente.
Por tanto, la finalización de un contrato temporal y la celebración de otro no permiten necesariamente fijar una nueva renta sin limitaciones.
Además, la actualización anual de la renta durante la vigencia del contrato queda sometida a las reglas del artículo 18 de la LAU.
11. ¿Quién paga los gastos de agencia inmobiliaria?
La reforma también modifica el artículo 20 de la LAU.
La nueva regulación establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato no pueden repercutirse al arrendatario, directa ni indirectamente.
Esta prohibición alcanza, entre otros, los gastos derivados de:
- Preparación del contrato.
- Formalización.
- Gestión.
- Modificación.
- Renovación.
No obstante, pueden existir servicios adicionales y no esenciales para la formalización del arrendamiento cuyo coste asuma el inquilino cuando los haya solicitado expresamente por escrito, después de recibir información sobre su carácter opcional y su precio.
Por tanto, no puede trasladarse al arrendatario una comisión de agencia simplemente cambiando su denominación.
12. ¿Puede el inquilino desistir anticipadamente de un alquiler temporal?
Sí.
El nuevo artículo 11.2 de la LAU establece que el arrendatario de vivienda temporal podrá desistir del contrato cuando haya transcurrido al menos un mes desde su formalización.
Deberá comunicarlo al propietario con una antelación mínima de diez días.
Además, el desistimiento ejercido conforme a esta regulación no genera derecho de indemnización a favor del arrendador.
Ejemplo
Una persona firma un contrato temporal de seis meses por motivos laborales.
Después de dos meses, finaliza anticipadamente el proyecto profesional que justificaba su desplazamiento.
El arrendatario podrá desistir del contrato cumpliendo el plazo de comunicación previsto legalmente.
13. ¿Qué ocurre con los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026?
Esta es una cuestión especialmente importante.
La reforma incorpora una disposición transitoria para los contratos temporales celebrados antes de su entrada en vigor.
Con carácter general, estos contratos:
- Mantienen el régimen jurídico que les resultaba aplicable.
- Conservan su consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
- Continúan hasta la finalización del plazo pactado.
- Se extinguen al finalizar dicho plazo, sin posibilidad de prórroga conforme al régimen transitorio.
Sin embargo, cuando se renueve un arrendamiento temporal, deberá aplicarse la nueva regulación prevista para los arrendamientos de vivienda temporal.
Por tanto, debemos distinguir entre mantener un contrato anterior hasta su vencimiento y formalizar una renovación o un nuevo contrato.
En cualquier caso, el régimen transitorio no impide analizar si un contrato denominado temporal encubre realmente un arrendamiento de vivienda habitual.
14. ¿Qué diferencias existen entre alquiler de temporada, por habitaciones y turístico?
Aunque puedan parecer modalidades similares, tienen características jurídicas diferentes.
| Modalidad | Característica principal | Regulación |
|---|---|---|
| Vivienda habitual | Satisface una necesidad residencial permanente | LAU, régimen de vivienda habitual |
| Vivienda temporal | Desplazamiento temporal por causa justificada | LAU, nuevo régimen de vivienda temporal |
| Alquiler por habitaciones | Cesión parcial de una vivienda | LAU, según finalidad habitual o temporal |
| Alojamiento turístico | Cesión sometida a normativa turística específica | Normativa turística y exclusión de la LAU cuando proceda |
La calificación correcta es importante porque determina los derechos del inquilino, las obligaciones del propietario y los límites aplicables al contrato.
Además, la regulación civil del arrendamiento no debe confundirse con su tratamiento fiscal.
Por ejemplo, la tributación en IVA o IRPF debe analizarse conforme a sus propias normas y a las características efectivas de la operación.
15. ¿Qué deberían revisar los propietarios antes de firmar un contrato?
Con la nueva regulación, resulta especialmente recomendable comprobar:
- Si el inmueble se destina a residencia habitual o temporal.
- La existencia de una causa real de desplazamiento.
- La documentación que acredita esa temporalidad.
- La duración prevista del contrato.
- La existencia de contratos temporales anteriores sobre la misma vivienda.
- El importe de la renta y las limitaciones aplicables.
- Si se alquila la vivienda completa o por habitaciones.
- Si el inmueble está situado en una zona tensionada.
- Los gastos que pueden repercutirse legalmente.
- El régimen transitorio y la fecha de celebración del contrato.
En los alquileres por habitaciones, además, conviene revisar la renta total obtenida por el conjunto de contratos simultáneos.
Conclusión: el alquiler temporal y por habitaciones tendrá mayores controles
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce modificaciones relevantes en la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones.
La reforma refuerza la necesidad de acreditar la temporalidad, establece reglas específicas de duración y limita la utilización de contratos sucesivos para evitar las garantías del alquiler de vivienda habitual.
También incorpora límites al precio conjunto del alquiler por habitaciones y nuevas restricciones sobre los incrementos de renta.
Por tanto, los propietarios deberán prestar especial atención a la redacción de los contratos, la justificación de la temporalidad y la determinación de las rentas.
Por último, debemos recordar que:
A fecha de 10 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre, pero todavía pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso.
Antes de formalizar un contrato, conviene comprobar que la normativa mantiene su vigencia y analizar las circunstancias concretas del arrendamiento.
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