Cuando fallece el propietario de una vivienda pueden transcurrir varios meses, e incluso más tiempo, hasta que los herederos aceptan y se adjudican definitivamente la herencia.
Pero mientras se realizan todos estos trámites, la vida continúa.
Y si la vivienda estaba alquilada, el inquilino continúa pagando el alquiler.
Entonces surge una pregunta muy habitual:
Si la herencia todavía no se ha repartido, ¿quién tiene que declarar los alquileres en el IRPF?
- ¿Los declara la herencia?
- ¿Hay que esperar hasta que los herederos acepten y se adjudiquen el inmueble?
- ¿Los tienen que declarar ya los futuros herederos?
La respuesta está en el régimen fiscal de las herencias yacentes y en las reglas de atribución de rentas del IRPF.
Además, la Agencia Tributaria ha incorporado en 2026 un nuevo criterio a su base INFORMA que aclara una situación especialmente interesante.
¿Qué es una herencia yacente?
Cuando una persona fallece se abre su sucesión, pero la aceptación y adjudicación de los bienes a los herederos no siempre se produce inmediatamente.
Durante ese período podemos encontrarnos ante lo que se denomina una herencia yacente.
La herencia todavía no tiene personalidad jurídica propia ni constituye una sociedad, pero puede seguir siendo titular de un conjunto de bienes y derechos mientras se resuelve la sucesión.
Por ejemplo:
Una persona fallece siendo propietaria de:
- una vivienda alquilada;
- una cuenta bancaria;
- determinadas inversiones.
Los herederos todavía no han formalizado la aceptación y adjudicación de la herencia.
Mientras tanto, la vivienda continúa alquilada y generando una renta mensual.
Fiscalmente esas rentas no pueden quedar sin declarar simplemente porque todavía no se haya repartido la herencia.
¿La herencia yacente paga IRPF?
No.
La propia Ley del IRPF establece que las herencias yacentes no tienen la consideración de contribuyentes del IRPF.
Esto no significa que las rentas que generan sus bienes no tributen.
Significa que se aplica un sistema diferente:
el régimen de atribución de rentas.
La renta obtenida por la herencia yacente se calcula y posteriormente se atribuye fiscalmente a los herederos.
Por tanto:
Herencia yacente → obtiene la renta
pero
Herederos → tributan por la renta que se les atribuye.
Si la vivienda sigue alquilada, ¿quién declara el alquiler?
Los rendimientos obtenidos por la vivienda durante el período en el que permanece la herencia yacente deben atribuirse a los herederos.
Cada heredero deberá incorporar en su propia declaración de IRPF la parte de renta que le corresponda.
Por tanto, no hay que esperar a que la vivienda se adjudique definitivamente para empezar a declarar los alquileres.
El hecho de que la herencia todavía esté pendiente de aceptación o adjudicación no provoca que los rendimientos queden temporalmente sin tributación.
Un ejemplo práctico
Antonio fallece el 15 de marzo de 2026.
Era propietario de una vivienda que se encuentra alquilada por 1.200 euros mensuales.
En su testamento establece como herederos a sus dos hijos, Marta y Javier, por partes iguales.
Los trámites sucesorios se prolongan y la escritura de aceptación y adjudicación de herencia no se firma hasta febrero de 2027.
Mientras tanto, el inquilino continúa pagando normalmente el alquiler.
Supongamos que durante el período correspondiente se generan 10.000 euros de rendimiento neto fiscal por el alquiler de la vivienda.
No debemos esperar hasta 2027 para declarar esa renta.
Durante el período en el que existe la herencia yacente, la renta deberá atribuirse a los herederos.
Si a Marta y Javier les corresponde el 50 % a cada uno:
Marta → 5.000 €
Javier → 5.000 €
Cada uno incorporará la renta que le corresponda a su declaración del IRPF.
¿Se declara el alquiler cobrado o el rendimiento neto?
No debemos confundir los ingresos por alquiler con la renta que finalmente tributa.
Si una vivienda genera 14.400 euros anuales de alquiler, esto no significa necesariamente que los herederos tengan que tributar por 14.400 euros.
Primero habrá que determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario conforme a las reglas del IRPF.
Para ello podrán tenerse en cuenta, cuando se cumplan los requisitos correspondientes, gastos como:
- intereses y determinados gastos de financiación;
- IBI;
- comunidad de propietarios;
- seguros;
- gastos de reparación y conservación;
- determinados gastos jurídicos;
- amortización del inmueble;
- y otros gastos fiscalmente deducibles.
Una vez calculado el rendimiento correspondiente a la vivienda, este se atribuirá a los herederos en la proporción que corresponda.
¿Cómo se determina el porcentaje de cada heredero?
Las rentas de las entidades en régimen de atribución de rentas se atribuyen conforme a las normas o pactos aplicables en cada caso.
Por tanto, habrá que analizar la sucesión concreta.
Puede ser necesario revisar:
- el testamento;
- la declaración de herederos;
- las disposiciones establecidas por el causante;
- las cuotas hereditarias;
- y cualquier otra circunstancia que afecte a la participación de cada heredero.
Si las cuotas correspondientes no constan a la Administración Tributaria de forma fehaciente, la normativa del régimen de atribución de rentas contempla la atribución por partes iguales.
Por eso no debemos asumir automáticamente que, si existen tres herederos, corresponde necesariamente un tercio de la renta a cada uno.
Hay que comprobar primero qué participación corresponde realmente a cada heredero.
¿Qué ocurre si todavía no he aceptado la herencia?
Esta es precisamente una de las cuestiones más interesantes.
Podría pensarse que, mientras una persona no haya aceptado formalmente la herencia, tampoco debería declarar las rentas procedentes de ella.
Sin embargo, el nuevo criterio publicado por la Agencia Tributaria en 2026 muestra que la cuestión no puede resolverse simplemente atendiendo a la fecha de aceptación formal.
La referencia INFORMA 149579 analiza una herencia yacente en la que existen herederos sometidos a término.
Hacienda concluye que las rentas deben atribuirse a todos los herederos instituidos, incluidos los herederos a término.
El plazo establecido puede retrasar los efectos de la aceptación, pero no impide la atribución fiscal de los rendimientos.
Por tanto, la falta de adjudicación definitiva de los bienes no significa que las rentas generadas durante ese período puedan quedar pendientes de tributación.
¿Qué es un heredero a término?
Aunque no es la situación más habitual, merece la pena explicarlo porque es precisamente el supuesto que ha originado el nuevo criterio de Hacienda.
Un testador puede establecer que la institución de heredero esté sometida a un determinado término.
Por ejemplo, puede establecer determinadas previsiones temporales respecto de cuándo producirá efectos la adquisición o aceptación de la herencia.
La cuestión que se planteaba era si ese plazo impedía que las rentas de la herencia yacente fueran atribuidas fiscalmente a esos herederos mientras no hubiera llegado el término.
La respuesta de Hacienda es no.
El término puede retrasar los efectos correspondientes a la aceptación, pero no elimina la condición de heredero instituido a efectos de atribuir las rentas generadas por la herencia yacente.
¿La herencia yacente necesita NIF?
Puede necesitarlo.
Aunque una herencia yacente carezca de personalidad jurídica, tiene la consideración de obligado tributario en los términos previstos en la Ley General Tributaria y puede necesitar un NIF propio para relacionarse con la Administración Tributaria.
La Agencia Tributaria contempla expresamente el procedimiento para solicitar el NIF de una herencia yacente.
Para ello habrá que acreditar, entre otras cuestiones:
- la existencia de la herencia;
- quiénes son los herederos;
- y sus porcentajes de participación.
Por tanto, una cosa es que la herencia yacente no sea contribuyente del IRPF y otra distinta que no pueda tener obligaciones fiscales propias.
¿Tiene que presentar el modelo 184?
Las herencias yacentes forman parte de las entidades sometidas al régimen de atribución de rentas.
El modelo 184 es la declaración informativa anual mediante la que determinadas entidades en régimen de atribución de rentas informan a Hacienda, entre otros datos, de:
- las rentas obtenidas;
- su naturaleza;
- los gastos correspondientes;
- y la renta atribuible a cada heredero.
Sin embargo, la obligación de presentar el modelo 184 debe analizarse atendiendo a las circunstancias y límites establecidos para esta declaración informativa.
Por tanto, no debemos concluir que toda herencia yacente que perciba cualquier importe esté automáticamente obligada a presentarlo.
Habrá que comprobar en cada caso si se cumplen los requisitos que determinan la obligación de presentación.
¿Y después de adjudicar la vivienda?
La situación cambia cuando finaliza la herencia y la vivienda se adjudica definitivamente.
Imaginemos que, siguiendo nuestro ejemplo, en febrero de 2027 la vivienda se adjudica exclusivamente a Marta.
A partir de ese momento ya no estaremos ante una renta generada por la vivienda dentro de la herencia yacente.
Marta será la propietaria del inmueble y deberá declarar los rendimientos derivados del alquiler que le correspondan desde la adjudicación conforme a las reglas generales del IRPF.
Por eso, en el ejercicio en el que se produce la adjudicación podemos encontrarnos con dos períodos diferentes:
Antes de la adjudicación → régimen de atribución de rentas de la herencia yacente.
Después de la adjudicación → tributación correspondiente al nuevo titular del inmueble.
Esta separación temporal es importante para confeccionar correctamente la declaración.
¿Qué ocurre con los gastos de la vivienda mientras la herencia está sin repartir?
Que la vivienda forme parte de una herencia yacente no significa que desaparezcan los gastos fiscalmente deducibles.
Durante ese período pueden seguir produciéndose:
- recibos de IBI;
- gastos de comunidad;
- seguros;
- reparaciones;
- intereses;
- amortización;
- gastos de administración;
- y otros costes relacionados con el alquiler.
Estos gastos deberán analizarse conforme a las reglas aplicables a los rendimientos del capital inmobiliario.
La renta neta obtenida por la herencia será posteriormente la que corresponda atribuir a los herederos.
Por tanto, no se atribuyen únicamente los ingresos brutos cobrados al inquilino.
Un error frecuente: esperar a repartir la herencia
Uno de los errores que pueden producirse en estas situaciones es pensar:
“Como todavía no hemos firmado la herencia, ya declararemos los alquileres cuando nos adjudiquemos la vivienda.”
Fiscalmente no funciona así.
Si la vivienda está generando rentas, esas rentas tienen que tributar en el período correspondiente.
La existencia de una herencia yacente permite precisamente articular fiscalmente ese período intermedio.
No hay que esperar a que termine la sucesión para declarar los rendimientos.
¿Qué documentación conviene conservar?
Cuando existe una vivienda alquilada dentro de una herencia pendiente de adjudicación conviene conservar, entre otra documentación:
✓ Certificado de defunción.
✓ Certificado de últimas voluntades.
✓ Testamento o declaración de herederos.
✓ Contrato de alquiler.
✓ Justificantes de los alquileres cobrados.
✓ Facturas y justificantes de los gastos de la vivienda.
✓ Recibos de IBI, comunidad y seguros.
✓ Documentación relativa a la adquisición original del inmueble.
✓ Escritura posterior de aceptación y adjudicación de herencia.
Toda esta documentación permitirá determinar tanto la renta obtenida durante el período de herencia yacente como el porcentaje que corresponde atribuir a cada heredero.
En conclusión
Cuando fallece el propietario de una vivienda alquilada, los alquileres no dejan de tributar hasta que se reparta la herencia.
Durante el período en el que la herencia permanece yacente se aplica el régimen de atribución de rentas.
La herencia yacente no paga IRPF como contribuyente independiente.
Son los herederos quienes deben declarar en su propio IRPF la renta que les corresponda, de acuerdo con las normas de atribución aplicables.
Además, Hacienda ha aclarado en 2026 que la existencia de herederos sometidos a término no impide esta atribución: el plazo puede retrasar los efectos de la aceptación, pero no evita que los rendimientos generados por la herencia deban atribuirse fiscalmente.
Por eso, cuando una herencia incluye una vivienda alquilada, no basta con ocuparse del Impuesto sobre Sucesiones y de la posterior escritura de adjudicación.
También hay que revisar qué rentas se están generando mientras la herencia permanece sin repartir y quién debe declararlas cada año en el IRPF.
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