Cuando finaliza un contrato de alquiler, el propietario espera recuperar su vivienda en unas condiciones razonables de conservación. Sin embargo, no siempre sucede así.
En ocasiones, los inquilinos abandonan el inmueble dejando desperfectos importantes: puertas rotas, instalaciones deterioradas, mobiliario inutilizable o daños que obligan a realizar obras antes de volver a alquilar la vivienda.
Si el propietario reclama una indemnización y finalmente consigue cobrarla, surge una cuestión fiscal importante:
¿Debe declarar en el IRPF una indemnización que va a utilizar para reparar los daños causados por el inquilino?
La Dirección General de Tributos ha analizado esta situación en una consulta vinculante aclarando cómo debe tributar la indemnización, cuándo debe declararse y qué gastos de reparación pueden deducirse.
1. El caso analizado por la Dirección General de Tributos
La consulta parte de una situación que puede resultar familiar para muchos propietarios.
Una contribuyente era copropietaria de una vivienda que había estado alquilada desde julio de 2017 hasta septiembre de 2023.
Cuando los inquilinos entregaron las llaves, el inmueble presentaba numerosos desperfectos:
Daños en el tejado, las puertas y las ventanas.
Deterioro de paredes y baños.
Mobiliario inutilizable.
Daños en cerramientos, jardín y otros elementos de la finca.
Según la consultante, la vivienda había quedado prácticamente inhabitable.
Ante esta situación, los propietarios interpusieron una demanda judicial para reclamar una indemnización por los daños ocasionados.
La propietaria explicó que, si recibía la indemnización, destinaría su importe a reparar el inmueble y reponer los elementos deteriorados.
La consulta planteaba dos cuestiones fundamentales: cómo tributaría la indemnización recibida y si podrían deducirse los gastos de reparación y sustitución del mobiliario.
2. ¿Hay que declarar la indemnización por daños del inquilino en el IRPF?
Sí. La indemnización constituye un rendimiento del capital inmobiliario.
Este es uno de los aspectos más importantes de la consulta.
El artículo 22.1 de la Ley del IRPF establece que tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario los ingresos derivados del arrendamiento de inmuebles.
La Dirección General de Tributos considera que la indemnización que recibe el propietario por los desperfectos ocasionados por sus inquilinos deriva de la relación arrendaticia.
Por tanto, debe integrarse como rendimiento del capital inmobiliario en su declaración de la renta.
Esto significa que no se trata, en el supuesto analizado, de una ganancia patrimonial que deba declararse en la base del ahorro.
La indemnización se integra en la base imponible general del IRPF, junto con los restantes rendimientos que correspondan.
Además, el hecho de que el propietario utilice el dinero para reparar la vivienda no convierte automáticamente la indemnización en una renta exenta.
3. ¿En qué ejercicio debe declararse la indemnización?
Otra cuestión importante es determinar cuándo debe declararse el ingreso.
Con carácter general, los rendimientos del capital inmobiliario se imputan al ejercicio en el que resultan exigibles.
Sin embargo, existe una regla especial cuando el derecho a cobrar una renta o su cuantía se encuentra pendiente de resolución judicial.
El artículo 14.2.a) de la Ley del IRPF establece que, en estos casos, las cantidades pendientes se imputan al período impositivo en el que la resolución judicial adquiere firmeza.
Ejemplo práctico
Imaginemos la siguiente situación:
El contrato de alquiler finaliza en 2024.
El propietario presenta una demanda judicial en 2025.
En 2026 se dicta una sentencia que reconoce una indemnización de 12.000 €.
La sentencia adquiere firmeza en 2027.
El propietario cobra finalmente la indemnización en 2028.
Si el derecho a la indemnización o su cuantía estaban pendientes de resolución judicial, conforme al criterio de la consulta, la indemnización se imputaría al IRPF de 2027, ejercicio en el que adquiere firmeza la resolución.
No necesariamente al ejercicio en el que se produjeron los daños ni al año en el que se recibe materialmente el dinero.
Es importante señalar que esta regla se aplica al supuesto de controversia judicial analizado. Si existe un acuerdo extrajudicial entre propietario e inquilino, deberá determinarse cuándo resulta exigible la indemnización.
4. ¿Puede aplicarse la reducción del 30 % por rendimientos irregulares?
Sí, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la normativa.
El artículo 23.3 de la Ley del IRPF contempla una reducción del 30 % para determinados rendimientos netos del capital inmobiliario obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo.
Por su parte, el artículo 15 del Reglamento del IRPF incluye expresamente las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.
Para aplicar esta reducción, el rendimiento debe imputarse en un único período impositivo.
Además, la cuantía del rendimiento neto sobre la que puede aplicarse la reducción no puede superar los 300.000 € anuales.
Ejemplo de aplicación de la reducción del 30 %
Supongamos que un propietario tiene derecho a recibir una indemnización de 15.000 € por los desperfectos ocasionados en su vivienda alquilada.
Para simplificar, consideramos que no existen gastos deducibles asociados al rendimiento.
Concepto
Importe
Indemnización reconocida
15.000 €
Rendimiento neto previo a la reducción
15.000 €
Reducción del 30 %
−4.500 €
Rendimiento neto reducido
10.500 €
En este ejemplo, el propietario integraría 10.500 € en la base imponible general de su IRPF.
No obstante, si existen gastos deducibles relacionados con el inmueble, será necesario calcular correctamente el rendimiento neto antes de aplicar la reducción que proceda.
5. ¿Son deducibles los gastos de reparación de los daños?
La Dirección General de Tributos también analiza si el propietario puede deducir las cantidades destinadas a reparar los desperfectos.
La respuesta depende de la naturaleza de los trabajos realizados.
Gastos de reparación y conservación
Conforme al artículo 23 de la Ley del IRPF y al artículo 13 de su Reglamento, pueden tener la consideración de gastos deducibles los destinados a mantener el inmueble en condiciones normales de uso.
Por ejemplo:
Reparación de puertas y ventanas deterioradas.
Arreglo de instalaciones dañadas.
Reparación de paredes o revestimientos.
Sustitución de elementos deteriorados por otros equivalentes, cuando tenga naturaleza de reparación.
Trabajos necesarios para recuperar las condiciones normales de utilización del inmueble.
Estos gastos deberán estar debidamente justificados y cumplir los requisitos generales de deducibilidad, incluidos los límites aplicables a los gastos de reparación y conservación.
Obras de mejora o ampliación
No todos los gastos realizados en una vivienda pueden deducirse directamente como reparaciones.
Si las obras suponen una mejora o ampliación del inmueble, su tratamiento fiscal será diferente.
Por ejemplo, pueden constituir mejoras determinadas actuaciones que aumenten la capacidad, habitabilidad o vida útil de la vivienda.
En estos casos, el importe de la mejora se incorpora al valor de adquisición del inmueble y tendrá los efectos fiscales que correspondan, en lugar de deducirse directamente como gasto de reparación.
La clave está en distinguir entre recuperar el estado normal de utilización de la vivienda y aumentar sus prestaciones o valor mediante una mejora.
6. ¿Qué ocurre si hay que sustituir muebles dañados?
En el caso analizado, buena parte del mobiliario había quedado inutilizable.
La sustitución de muebles debe examinarse de manera independiente de las reparaciones del inmueble.
Cuando el propietario adquiere mobiliario nuevo para una vivienda destinada al arrendamiento, puede resultar aplicable el régimen de amortización de bienes muebles cedidos conjuntamente con el inmueble, siempre que se cumplan los requisitos fiscales.
Por tanto, no debe asumirse que todo el importe destinado a comprar muebles nuevos puede deducirse íntegramente en el ejercicio de adquisición.
Es conveniente conservar las facturas y distinguir claramente entre las reparaciones del inmueble y la adquisición de nuevos elementos de mobiliario.
7. ¿Qué ocurre si las reparaciones se realizan antes de cobrar la indemnización?
Esta cuestión también es especialmente relevante.
Un propietario puede verse obligado a reparar inmediatamente la vivienda para evitar su deterioro o para poder volver a alquilarla, aunque todavía no haya cobrado la indemnización reclamada.
Por ejemplo:
En 2025 realiza reparaciones por 8.000 €.
En 2026 continúa el procedimiento judicial.
En 2027 obtiene una sentencia firme que reconoce una indemnización de 12.000 €.
La indemnización y los gastos de reparación no tienen necesariamente que imputarse al mismo ejercicio.
Los gastos se deducirán conforme a sus propias reglas de imputación temporal y deducibilidad, mientras que la indemnización se declarará en el ejercicio que corresponda.
Por ello, es importante analizar la situación de cada ejercicio, especialmente si la vivienda ha permanecido desocupada durante las reparaciones.
8. ¿Es lo mismo una indemnización por daños que una indemnización por finalizar anticipadamente el contrato?
No. Y esta distinción puede tener consecuencias fiscales importantes.
El Reglamento del IRPF contempla expresamente la reducción del 30 % para las indemnizaciones por daños o desperfectos en el inmueble.
Sin embargo, una indemnización que compensa exclusivamente la resolución anticipada o el incumplimiento del contrato no tiene necesariamente el mismo tratamiento.
El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid, en su resolución de 27 de noviembre de 2018 (reclamación 28/23450/2015), rechazó aplicar la reducción por irregularidad a una indemnización que compensaba el incumplimiento contractual y no los daños materiales en el inmueble.
Por tanto, la naturaleza real de la indemnización es determinante.
No basta con que el acuerdo o la sentencia utilicen genéricamente la expresión «indemnización por daños y perjuicios».
Es necesario identificar qué perjuicio se está compensando.
9. Recomendaciones fiscales para propietarios que reclaman daños a sus inquilinos
Si eres propietario de una vivienda alquilada y has sufrido daños importantes, conviene adoptar algunas precauciones:
Documenta los desperfectos. Conserva fotografías, informes técnicos, presupuestos y comunicaciones con el inquilino.
Diferencia los conceptos indemnizatorios. No es lo mismo reclamar rentas impagadas, daños materiales o una penalización por incumplimiento contractual.
Conserva las facturas de reparación. Son fundamentales para justificar los gastos deducibles.
Distingue reparaciones de mejoras. Su tratamiento en el IRPF es diferente.
Comprueba el ejercicio de imputación. Si existe un procedimiento judicial, la firmeza de la resolución puede determinar el año en el que debe declararse la indemnización.
Analiza la reducción del 30 %. Puede resultar aplicable a las indemnizaciones por daños o desperfectos que cumplan los requisitos legales.
Revisa la situación fiscal de la vivienda. Si ha dejado de estar alquilada, será necesario analizar el tratamiento de los gastos y del período de desocupación.
10. Conclusión: recibir una indemnización no significa que esté libre de impuestos
Cuando un inquilino causa daños en una vivienda y el propietario recibe una indemnización, esa cantidad puede generar una obligación tributaria en el IRPF.
La consulta vinculante confirma que, en el supuesto analizado, la indemnización constituye un rendimiento del capital inmobiliario.
No obstante, la normativa también permite aplicar determinados gastos deducibles y, cuando se cumplen los requisitos, una reducción del 30 % por rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo.
La correcta tributación exige analizar tanto la naturaleza de la indemnización como los gastos realizados y el momento en que debe imputarse el ingreso.
¿Has tenido problemas con un inquilino y has recibido o vas a recibir una indemnización?
En RB Asesoría ofrecemos asesoramiento fiscal especializado en arrendamientos inmobiliarios, tributación de propietarios y declaración de rentas derivadas del alquiler.
Podemos ayudarte a determinar cómo declarar la indemnización, qué gastos son fiscalmente deducibles y si procede aplicar alguna reducción.
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