Comprar una vivienda supone un desembolso bastante superior al precio que hemos acordado con el vendedor.
Además de los gastos asociados a la operación, tendremos que pagar diferentes impuestos por la compra de la vivienda.
Y aquí aparece una de las primeras dudas:
¿Tengo que pagar IVA o ITP? ¿Qué es el AJD? ¿Cuánto dinero debo reservar además del precio de compra?
La respuesta depende fundamentalmente de si estamos comprando una vivienda nueva o una vivienda de segunda mano, aunque también influyen la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble y las circunstancias personales del comprador.
Vamos a verlo de forma sencilla.
1. ¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?
Como regla general, podemos distinguir dos grandes situaciones:
Vivienda nueva:
IVA + Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Vivienda usada o de segunda mano:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Por tanto, normalmente no pagaremos simultáneamente IVA e ITP por la misma adquisición.
La primera pregunta que debemos hacernos antes de calcular los impuestos es:
¿Estamos ante una primera entrega de una vivienda o ante una transmisión de segunda mano?
2. ¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva?
Cuando compramos una vivienda nueva directamente al promotor y la operación tiene la consideración fiscal de primera entrega, la adquisición está, con carácter general, sujeta a IVA.
El comprador paga el IVA al vendedor junto con el precio de la vivienda.
Además, al formalizarse la compraventa mediante escritura pública, normalmente habrá que liquidar también el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Por tanto:
Compra de vivienda nueva = IVA + AJD
3. ¿Cuánto IVA se paga al comprar una vivienda nueva?
Con carácter general, la adquisición de una vivienda nueva tributa al:
10 % de IVA.
Por ejemplo, si compramos una vivienda nueva por:
250.000 €
el IVA sería:
250.000 × 10 % = 25.000 €
Por tanto, solamente entre precio e IVA estaríamos desembolsando:
275.000 €
Y todavía tendremos que tener en cuenta el AJD y los restantes gastos asociados a la adquisición.
4. ¿Siempre se paga un 10 % de IVA?
No.
Existen determinados supuestos en los que puede resultar aplicable un tipo reducido diferente.
Uno de los más conocidos es el correspondiente a determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, en las que puede resultar aplicable el tipo reducido previsto legalmente.
Por ello, antes de calcular el impuesto conviene comprobar las características concretas de la vivienda que vamos a adquirir.
Además, debemos recordar que Canarias tiene su propio impuesto indirecto, el IGIC, por lo que el tratamiento no es idéntico al del territorio IVA.
5. ¿Qué es el AJD?
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados grava, entre otros supuestos, determinados documentos notariales.
Cuando adquirimos una vivienda nueva y formalizamos la compraventa mediante escritura pública, además del IVA puede resultar exigible AJD.
A diferencia del IVA, el tipo de AJD depende de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble.
Además, pueden existir tipos reducidos o beneficios fiscales dependiendo, por ejemplo, de:
- edad del comprador,
- adquisición de vivienda habitual,
- discapacidad,
- familia numerosa,
- determinadas viviendas protegidas,
- ubicación o características del inmueble,
- otras circunstancias establecidas por cada Comunidad Autónoma.
Por tanto, para saber cuánto pagaremos realmente de AJD debemos revisar la normativa autonómica correspondiente.
6. ¿Qué ocurre si compro una vivienda de segunda mano?
Cuando compramos una vivienda usada a otro particular, la operación normalmente no está sujeta a IVA.
En su lugar tendremos que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP).
Por tanto:
Compra de vivienda usada = ITP
Este impuesto es satisfecho por el comprador.
7. ¿Cuánto se paga de ITP?
No existe un único porcentaje de ITP aplicable en toda España.
El impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, que pueden establecer sus propios tipos impositivos, reducciones y beneficios fiscales dentro del marco normativo correspondiente.
Por ello, el importe que pagará una persona por comprar una vivienda de 250.000 euros puede ser diferente dependiendo de si el inmueble se encuentra, por ejemplo, en Madrid, Andalucía, Cataluña o Comunidad Valenciana.
Además, dentro de una misma Comunidad Autónoma pueden existir tipos reducidos dependiendo de las circunstancias del comprador o de la vivienda.
Por tanto, no deberíamos calcular el ITP utilizando automáticamente un porcentaje que hayamos encontrado en Internet sin comprobar previamente la normativa vigente en la Comunidad Autónoma correspondiente.
8. Ejemplo de compra de una vivienda usada
Supongamos que compramos una vivienda de segunda mano por:
250.000 €
Imaginemos, únicamente a efectos ilustrativos, que el tipo de ITP aplicable según la Comunidad Autónoma y las circunstancias del comprador fuese del 6 %.
El impuesto sería:
250.000 × 6 % = 15.000 €
El coste inicial sería entonces:
Precio de compra: 250.000 €
ITP: 15.000 €
Total:
265.000 €
A este importe habría que añadir los restantes gastos asociados a la operación.
Este ejemplo no significa que el 6 % sea el tipo aplicable a cualquier compra. Habrá que comprobar siempre la normativa autonómica.
9. ¿Sobre qué valor se calcula el ITP?
Este es un punto especialmente importante desde la introducción del valor de referencia de Catastro.
En las adquisiciones de inmuebles sujetas a ITP, la base imponible no tiene por qué coincidir necesariamente con el precio que hemos pagado.
Cuando exista valor de referencia y resulte aplicable, este tendrá una importancia fundamental para determinar la base imponible del impuesto.
Si el valor declarado, el precio o la contraprestación pactada son superiores al valor de referencia, se tomará la mayor de estas magnitudes conforme a las reglas establecidas legalmente.
Por ejemplo:
Compramos una vivienda por:
200.000 €
pero su valor de referencia es:
230.000 €
No debemos asumir que el ITP se calculará necesariamente sobre los 200.000 euros pagados.
Esta cuestión debe revisarse antes de firmar la compra, porque puede incrementar considerablemente el coste fiscal previsto.
10. ¿Dónde puedo consultar el valor de referencia?
El valor de referencia puede consultarse a través de la Sede Electrónica del Catastro.
Es recomendable comprobarlo antes de formalizar la compraventa de una vivienda usada.
Así podremos realizar una estimación más realista del ITP que tendremos que pagar y evitar sorpresas después de la adquisición.
11. ¿Qué ocurre si considero que el valor de referencia es demasiado alto?
Puede suceder que el valor de referencia asignado al inmueble sea superior al que consideramos su verdadero valor de mercado.
Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando la vivienda:
- necesita una reforma importante,
- presenta un mal estado de conservación,
- tiene características particulares que reducen su valor,
- o existen circunstancias que no se reflejan adecuadamente en la valoración.
En estos casos existen mecanismos para discutir el valor de referencia, pero el procedimiento y la estrategia deben analizarse cuidadosamente.
Por tanto, si existe una diferencia importante entre el precio real de adquisición y el valor de referencia, es recomendable estudiar la situación antes de liquidar el impuesto.
12. ¿Tengo que pagar AJD si compro una vivienda de segunda mano?
En una compraventa ordinaria de vivienda usada sujeta a ITP, el comprador no paga además la cuota variable de AJD por la misma compraventa como si se tratase de una vivienda nueva sujeta a IVA.
Por tanto, de forma simplificada:
Vivienda nueva → IVA + AJD
Vivienda usada → ITP
Esta distinción permite entender de forma sencilla la tributación básica de una compra de vivienda.
13. ¿Y si necesito una hipoteca?
La financiación de la vivienda constituye una operación diferente de la propia compraventa.
Desde los cambios normativos introducidos en los últimos años, en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria el sujeto pasivo del AJD correspondiente al préstamo es, con carácter general, la entidad prestamista.
Por tanto, no debemos confundir:
AJD correspondiente a la escritura de compraventa de una vivienda nueva, que puede corresponder al comprador,
con
AJD derivado de la escritura del préstamo hipotecario, cuyo tratamiento es diferente.
Esta distinción es importante cuando calculamos los gastos e impuestos de la operación.
14. ¿Qué otros gastos tengo al comprar una vivienda?
Además de los impuestos, una compra puede generar otros gastos.
Entre ellos podemos encontrar:
- notaría,
- Registro de la Propiedad,
- tasación, si existe financiación hipotecaria,
- determinados gastos de gestoría,
- posibles honorarios profesionales,
- gastos asociados a la financiación.
Por tanto, antes de comprar una vivienda no deberíamos limitar nuestro presupuesto al precio anunciado por el vendedor.
Es recomendable calcular previamente el coste total de adquisición.
15. ¿Los impuestos son diferentes si compro para alquilar?
El hecho de comprar una vivienda para destinarla posteriormente al alquiler no modifica automáticamente el impuesto indirecto que grava la adquisición.
La compra seguirá estando sujeta a IVA y AJD o a ITP dependiendo de las características de la transmisión.
Sin embargo, el destino posterior del inmueble sí puede tener consecuencias fiscales importantes.
Por ejemplo, afectará a:
- tributación de los alquileres,
- gastos fiscalmente deducibles,
- amortización,
- posible deducción del IVA en determinadas actividades sujetas y no exentas,
- tributación de una futura venta.
Por ello, cuando la compra se realiza como inversión conviene analizar conjuntamente la fiscalidad de la adquisición y la fiscalidad de la explotación posterior.
16. ¿Y si compro mediante una sociedad?
La utilización de una sociedad tampoco significa automáticamente que desaparezcan los impuestos de la adquisición.
Será necesario analizar igualmente si la operación está sujeta a:
- IVA,
- ITP,
- AJD,
y determinar si el impuesto soportado puede tener algún tratamiento fiscal posterior.
Por ello, si estamos planteándonos comprar un inmueble como inversión, es recomendable decidir antes de formalizar la operación si la adquisición se realizará como persona física o mediante una sociedad.
Cambiar posteriormente la titularidad del inmueble puede generar nuevos impuestos y gastos.
17. ¿Qué ocurre si compro un local, una oficina o una nave?
Las reglas explicadas hasta ahora están centradas fundamentalmente en la compra de una vivienda.
La adquisición de otros inmuebles, como:
- locales comerciales,
- oficinas,
- naves industriales,
- terrenos,
puede tener un tratamiento diferente.
En operaciones inmobiliarias realizadas entre empresarios o profesionales pueden aparecer además cuestiones como la renuncia a la exención del IVA o la inversión del sujeto pasivo.
Por tanto, no debemos aplicar automáticamente las reglas de compra de vivienda a cualquier operación inmobiliaria.
18. ¿Cuánto dinero debería reservar para impuestos y gastos?
No existe un porcentaje único válido para todas las compras.
Dependerá de:
- si la vivienda es nueva o usada,
- precio de adquisición,
- valor de referencia,
- Comunidad Autónoma,
- circunstancias personales del comprador,
- existencia de beneficios fiscales,
- financiación utilizada,
- gastos asociados a la operación.
Por ello, antes de firmar unas arras o comprometerse definitivamente con una compra, resulta recomendable calcular el coste fiscal total de la operación.
Una diferencia de varios puntos porcentuales en los impuestos puede representar miles de euros.
19. Ejemplo comparativo: vivienda nueva frente a vivienda usada
Imaginemos dos viviendas con un precio de:
300.000 €
Vivienda nueva
IVA al 10 %:
30.000 €
Además, habría que calcular el AJD correspondiente según la Comunidad Autónoma.
Vivienda usada
No pagaríamos IVA por la adquisición ordinaria, sino ITP.
Si, únicamente como ejemplo, resultara aplicable un tipo del 6 %:
18.000 €
Pero habría que comprobar también el valor de referencia y la normativa autonómica.
Este ejemplo demuestra por qué no debemos comparar únicamente el precio anunciado de dos viviendas.
El coste fiscal de adquisición puede ser diferente.
Conclusión
Los principales impuestos que debemos analizar cuando compramos una vivienda son:
Vivienda nueva: IVA + AJD.
Vivienda de segunda mano: ITP.
Pero calcular correctamente el impuesto requiere algo más que conocer esta regla.
La Comunidad Autónoma, el valor de referencia, las características del comprador, la existencia de beneficios fiscales y el destino que vayamos a dar al inmueble pueden modificar significativamente el coste final.
Por ello, especialmente en operaciones de importe elevado o cuando la vivienda se adquiere como inversión, resulta recomendable realizar una simulación de impuestos y gastos antes de formalizar la compra.
En RB Asesoría podemos ayudarte a calcular previamente la tributación de la adquisición y analizar el coste fiscal de tu inversión inmobiliaria antes de realizar la operación.
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