Tener una vivienda en España cuando resides fiscalmente en otro país puede generar obligaciones tributarias aunque no obtengas ningún ingreso por ella.

Esta situación es muy frecuente, por ejemplo, entre personas que han vivido en España y posteriormente trasladan su residencia al extranjero, o entre extranjeros que compran una segunda residencia en nuestro país.

Una de las dudas más habituales es:

Si soy no residente y tengo una vivienda en España, ¿tengo que pagar impuestos?

La respuesta, con carácter general, es sí.

La tributación dependerá fundamentalmente de qué hagamos con el inmueble:

• si lo tenemos para nuestro uso personal o permanece vacío,
• si lo alquilamos,
• o si decidimos venderlo.

En estos casos tendremos que prestar especial atención al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y al modelo 210.

Vamos a analizar las situaciones más habituales.

 

1. ¿Qué significa ser no residente fiscal en España?

Antes de analizar la tributación del inmueble debemos determinar correctamente nuestra residencia fiscal.

No debemos confundir tener una vivienda en España, disponer de NIE o tener nacionalidad española con ser residente fiscal en España.

La residencia fiscal se determina de acuerdo con los criterios establecidos en la normativa tributaria y, cuando existe un posible conflicto de residencia entre dos países, habrá que tener en cuenta también el correspondiente Convenio para evitar la Doble Imposición.

Por tanto, una persona puede ser propietaria de uno o varios inmuebles en España y, sin embargo, tener la consideración de no residente fiscal en España.

En ese caso, las rentas obtenidas en territorio español pueden quedar sometidas al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

 

2. Tengo una vivienda en España pero no la alquilo: ¿tengo que pagar impuestos?

Sí.

Esta es probablemente una de las cuestiones que más sorprende a los propietarios no residentes.

Si una persona física no residente es propietaria de un inmueble urbano situado en España y lo utiliza para su uso personal o lo mantiene vacío, puede tener que declarar una renta inmobiliaria imputada.

Es decir, aunque no exista un alquiler y no hayamos recibido ningún dinero durante el año, fiscalmente se considera una determinada renta por la mera disponibilidad del inmueble.

Esta renta se calcula, con carácter general, aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble.

 

3. ¿Cómo se calcula la renta imputada?

La base de la renta imputada se determina, con carácter general, aplicando al valor catastral el porcentaje que corresponda conforme a la normativa.

Dependiendo de las circunstancias del inmueble y de la revisión de su valor catastral, puede resultar aplicable el:

1,1 % o el 2 % del valor catastral.

Posteriormente, sobre la renta resultante se aplicará el tipo de gravamen que corresponda al contribuyente.

Si el inmueble solamente ha pertenecido al contribuyente durante una parte del año o ha estado alquilado durante determinados períodos, el cálculo se realizará proporcionalmente.

Por ejemplo, si una vivienda se alquila durante seis meses y permanece a disposición de su propietario durante los otros seis, tendremos dos situaciones fiscales:

• Período alquilado: tributación por los rendimientos obtenidos con el alquiler.
• Período no alquilado: imputación de renta inmobiliaria por el período correspondiente.

 

4. ¿Qué tipo impositivo paga un no residente?

El tipo de gravamen depende, entre otros aspectos, del país de residencia fiscal del propietario.

Con carácter general, los residentes fiscales en otro Estado miembro de la Unión Europea y determinados países del Espacio Económico Europeo a los que resulte aplicable el régimen correspondiente tributan al 19 %.

Para el resto de contribuyentes, el tipo general es el 24 %.

Por tanto, conocer el país de residencia fiscal es fundamental antes de calcular el impuesto.

No debemos aplicar automáticamente el mismo porcentaje a todos los propietarios no residentes.

 

5. ¿Qué ocurre si alquilo la vivienda?

Si el inmueble situado en España está alquilado, las rentas obtenidas quedan sujetas en España al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Esto ocurre aunque el propietario resida fiscalmente en otro país.

Por ejemplo, una persona residente fiscal en Francia, Alemania, Reino Unido o Estados Unidos que alquila una vivienda de su propiedad situada en España tendrá que analizar y declarar en España los rendimientos obtenidos con ese inmueble.

La existencia de un Convenio para evitar la Doble Imposición no significa normalmente que el alquiler quede sin tributar en España.

Los convenios atribuyen, con carácter general, al país donde se encuentra situado el inmueble la posibilidad de gravar las rentas procedentes de él.

Posteriormente habrá que analizar cómo debe declararse esa renta en el país de residencia y los mecanismos previstos para evitar una doble imposición efectiva.

 

6. ¿Puede un no residente deducir los gastos del alquiler?

Aquí existe una diferencia muy importante dependiendo del país de residencia.

Determinados contribuyentes residentes en la Unión Europea o en países del Espacio Económico Europeo que cumplan los requisitos establecidos pueden deducir los gastos relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España.

Entre ellos podrían encontrarse, cuando se cumplan los requisitos correspondientes:

• intereses y gastos de financiación,
• IBI,
• comunidad de propietarios,
• seguros,
• reparaciones y conservación,
• gastos de gestión,
• amortización del inmueble.

Sin embargo, para otros contribuyentes no residentes, la regla general es diferente y la tributación puede realizarse sobre los ingresos íntegros sin deducción de gastos.

Por tanto, dos propietarios que cobren exactamente el mismo alquiler por dos viviendas idénticas pueden tener una tributación diferente dependiendo de su país de residencia fiscal.

 

7. Ejemplo: propietario residente en otro país de la UE

Imaginemos que una persona residente fiscal en un país de la Unión Europea tiene una vivienda alquilada en España.

Durante el año obtiene:

Ingresos por alquiler: 15.000 €

Y tiene 5.000 euros de gastos que cumplen los requisitos para ser fiscalmente deducibles.

De forma simplificada, la base sometida a tributación sería:

15.000 – 5.000 = 10.000 €

Aplicando un tipo del 19 %:

10.000 × 19 % = 1.900 €

Este ejemplo es meramente ilustrativo, ya que antes de realizar el cálculo deberíamos revisar la residencia fiscal concreta, los gastos y el cumplimiento de los requisitos establecidos para su deducción.

 

8. ¿Y si soy residente en Reino Unido?

Este supuesto merece especial atención.

Desde la salida del Reino Unido de la Unión Europea, un residente fiscal británico no debe asumir que mantiene automáticamente el mismo tratamiento fiscal que un residente en un Estado miembro de la UE.

Por tanto, si una persona residente fiscal en Reino Unido tiene una vivienda alquilada en España, habrá que analizar específicamente el régimen aplicable.

Esto puede tener una incidencia importante tanto en el tipo impositivo como, especialmente, en la posibilidad de deducir determinados gastos asociados al inmueble.

 

9. ¿Tengo derecho a la reducción por alquiler de vivienda?

Otra diferencia importante respecto de una persona física residente en España es que no debemos trasladar automáticamente al IRNR las reducciones previstas en el IRPF para determinados arrendamientos de vivienda.

Es frecuente pensar que, si una vivienda se alquila como residencia habitual del inquilino, el propietario no residente tendrá exactamente las mismas reducciones que un propietario residente en España.

No necesariamente es así.

El IRNR tiene sus propias reglas de determinación de la base imponible y, por tanto, antes de aplicar cualquier reducción o beneficio fiscal debemos comprobar expresamente que resulte aplicable al contribuyente no residente.

 

10. ¿Cómo se declara el alquiler?

El impuesto se declara, con carácter general, mediante el modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Este modelo se utiliza para declarar diferentes tipos de rentas obtenidas en España por contribuyentes no residentes, entre ellas:

• rentas derivadas del alquiler,
• rentas inmobiliarias imputadas,
• ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles.

Los plazos de presentación dependen del tipo de renta y han experimentado modificaciones en los últimos años, por lo que es recomendable comprobar el calendario correspondiente al ejercicio que se está declarando.

 

11. ¿Qué ocurre si vendo la vivienda?

Si un propietario no residente vende un inmueble situado en España, deberá calcular la ganancia o pérdida patrimonial obtenida.

De forma simplificada:

Valor de transmisión – Valor de adquisición = Ganancia o pérdida patrimonial

Para realizar correctamente este cálculo habrá que tener en cuenta, entre otros aspectos:

• precio o valor de adquisición,
• gastos e impuestos asociados a la adquisición que puedan computarse,
• inversiones y mejoras realizadas,
• amortizaciones que deban tenerse en cuenta si el inmueble estuvo alquilado,
• precio de venta,
• gastos y tributos asociados a la transmisión.

Si existe una ganancia patrimonial, esta quedará sometida al Impuesto sobre la Renta de no Residentes conforme a las reglas correspondientes.

 

12. La retención del 3 % cuando un no residente vende una vivienda

Esta es una de las principales particularidades de la venta de inmuebles por no residentes.

Cuando una persona no residente vende un inmueble situado en España, el comprador está obligado, con carácter general, a retener e ingresar en Hacienda el 3 % del precio de venta.

Por ejemplo, si un no residente vende una vivienda por:

300.000 €

El comprador deberá retener:

300.000 × 3 % = 9.000 €

Esto significa que el vendedor recibirá inicialmente:

291.000 €

Pero es importante entender que esos 9.000 euros no representan necesariamente el impuesto definitivo que tendrá que pagar el vendedor.

Se trata de un pago a cuenta.

Posteriormente habrá que calcular la ganancia patrimonial real y determinar la cuota correspondiente.

 

13. ¿Qué ocurre si la retención del 3 % es superior al impuesto que corresponde?

Puede ocurrir perfectamente.

Imaginemos que el comprador ha retenido 9.000 euros, pero después de calcular la ganancia patrimonial resulta que el impuesto que corresponde pagar es de 5.000 euros.

En ese caso podremos solicitar la devolución de la diferencia:

9.000 – 5.000 = 4.000 €

También puede ocurrir lo contrario.

Si la cuota resultante de la ganancia patrimonial es superior a la retención practicada, el vendedor tendrá que ingresar la diferencia.

Por eso no debemos confundir la retención del 3 % sobre el precio de venta con el impuesto definitivo sobre la ganancia obtenida.

 

14. ¿Qué ocurre si hay varios propietarios?

Si una vivienda pertenece a varias personas no residentes, cada propietario tiene, con carácter general, sus propias obligaciones fiscales en función de su porcentaje de titularidad.

Por ejemplo, si un matrimonio posee una vivienda al 50 %, cada cónyuge deberá analizar y declarar la renta que le corresponda según su participación.

Esto es especialmente importante en el modelo 210, ya que no debemos asumir que una única declaración cubre automáticamente las obligaciones de todos los propietarios.

 

15. ¿Tengo que pagar IBI aunque sea no residente?

Sí.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal vinculado a la titularidad del inmueble.

El hecho de residir fiscalmente fuera de España no elimina la obligación de pagarlo.

Por tanto, un propietario no residente puede tener simultáneamente distintas obligaciones relacionadas con el mismo inmueble:

IBI, ante el Ayuntamiento correspondiente.

IRNR, ante la Agencia Tributaria.

Y, en determinados supuestos, otras obligaciones fiscales relacionadas con el patrimonio o con la transmisión del inmueble.

 

16. ¿Puede existir también obligación por el Impuesto sobre el Patrimonio?

Dependiendo del valor y composición del patrimonio que una persona no residente tenga situado en España, también puede ser necesario analizar el Impuesto sobre el Patrimonio.

Además, en patrimonios de importe elevado habrá que comprobar la posible incidencia del Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, de acuerdo con la normativa vigente y las circunstancias concretas del contribuyente.

Por tanto, cuando un no residente tiene inmuebles de elevado valor en España, no deberíamos limitar el análisis exclusivamente al modelo 210.

 

17. ¿Tengo que declarar también el inmueble en mi país de residencia?

Posiblemente sí, aunque dependerá de la legislación del país en el que seas residente fiscal.

Tener que tributar en España no significa necesariamente que el inmueble o las rentas obtenidas no tengan que declararse también en el país de residencia.

Aquí adquieren especial importancia los Convenios para evitar la Doble Imposición.

Estos convenios establecen cómo se distribuye la potestad tributaria entre ambos países y los mecanismos para evitar que una misma renta soporte una doble imposición efectiva.

Por ello, cuando existe una operación internacional es recomendable analizar conjuntamente:

Normativa española + normativa del país de residencia + Convenio para evitar la Doble Imposición.

 

18. Un error frecuente: pensar que Hacienda no exige nada porque no hay alquiler

Uno de los errores más frecuentes entre propietarios no residentes es pensar:

“No alquilo la vivienda y, por tanto, no tengo ingresos que declarar en España.”

Como hemos visto, esto no es necesariamente correcto.

Una persona física no residente que mantiene una vivienda urbana en España para uso propio o vacía puede tener que declarar anualmente una renta inmobiliaria imputada mediante el modelo 210.

Por tanto, incluso una vivienda que se utiliza únicamente unas semanas al año durante las vacaciones puede generar obligaciones fiscales en España.

 

19. ¿Qué documentación debería conservar un propietario no residente?

Es recomendable conservar, entre otra documentación:

• escritura de adquisición,
• recibos del IBI,
• información sobre el valor catastral,
• justificantes de los impuestos satisfechos en la compra,
• facturas de notaría y Registro,
• contratos de alquiler,
• justificantes de las rentas cobradas,
• facturas y justificantes de gastos,
• documentación de inversiones y mejoras,
• certificados de residencia fiscal,
• y documentación correspondiente a una futura venta.

Parte de esta documentación puede resultar importante no solamente para declarar anualmente el inmueble, sino también para calcular correctamente una futura ganancia patrimonial.

 

Conclusión

Ser propietario de una vivienda en España mientras se reside fiscalmente en otro país puede generar obligaciones tributarias aunque el inmueble no produzca ningún ingreso.

La tributación será diferente dependiendo de si la vivienda:

está vacía o se utiliza personalmente, está alquilada o se vende.

Además, el país de residencia fiscal puede modificar significativamente el tratamiento aplicable, especialmente en relación con el tipo de gravamen y la posibilidad de deducir gastos.

Por ello, antes de presentar el modelo 210 conviene determinar correctamente la residencia fiscal del propietario, el uso del inmueble y el Convenio para evitar la Doble Imposición que pueda resultar aplicable.

En RB Asesoría podemos ayudarte a analizar la tributación de tus inmuebles en España si resides en el extranjero, preparar el modelo 210 y revisar las obligaciones fiscales derivadas del alquiler, uso propio o venta del inmueble.

 

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