Actualizado a 10 de octubre de 2026
El Gobierno ha aprobado nuevas medidas fiscales para incentivar el alquiler de viviendas y favorecer que los propietarios mantengan o reduzcan las rentas que cobran a sus inquilinos.
Entre las principales novedades del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, se encuentra la modificación del artículo 23.2 de la Ley del IRPF, que regula las reducciones aplicables a los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de viviendas.
La reforma contempla reducciones que pueden alcanzar el 100 % del rendimiento neto positivo, pero también porcentajes inferiores para determinados contratos en los que se incrementa el alquiler.
¿Significa esto que todos los propietarios pueden dejar de tributar por sus alquileres?
No. El porcentaje aplicable dependerá de las circunstancias del contrato, de la renta pactada y del cumplimiento de los requisitos legales.
Además, existe una cuestión especialmente importante: la nueva normativa ya ha entrado en vigor, pero todavía está pendiente de convalidación parlamentaria.
¿Está ya en vigor el Real Decreto-ley 29/2026?
El Real Decreto-ley 29/2026 fue aprobado por el Consejo de Ministros el 6 de octubre de 2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y entró en vigor el 8 de octubre de 2026.
Sin embargo, a fecha de redacción de este artículo, 10 de octubre de 2026, se encuentra pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados.
De acuerdo con el artículo 86.2 de la Constitución española, los reales decretos-leyes deben someterse a convalidación o derogación parlamentaria dentro del plazo de treinta días siguientes a su promulgación.
Esto significa que:
- La norma ya está en vigor, sin perjuicio de las fechas específicas de aplicación de determinadas medidas.
- Todavía debe ser convalidada por la Diputación Permanente del Congreso.
- Si no supera ese trámite, será derogada, lo que obligará a analizar los efectos de su pérdida de vigencia.
Esta circunstancia es especialmente relevante porque los reales decretos-leyes de vivienda aprobados el 29 de septiembre de 2026 fueron rechazados el 2 de octubre, lo que motivó la aprobación de nuevos textos el 6 de octubre.
Por tanto, aunque analizamos las medidas actualmente publicadas en el BOE, su continuidad normativa está pendiente del correspondiente trámite parlamentario.
¿Cómo tributan los ingresos por alquilar una vivienda en el IRPF?
Cuando una persona física alquila una vivienda y obtiene rendimientos del capital inmobiliario, debe declarar los ingresos percibidos, descontando los gastos fiscalmente deducibles.
Entre ellos pueden encontrarse, siempre que se cumplan los requisitos legales:
- Intereses de préstamos destinados a la adquisición de la vivienda.
- Gastos de conservación y reparación.
- IBI y determinadas tasas.
- Gastos de comunidad.
- Seguros.
- Amortización fiscal del inmueble.
- Otros gastos necesarios para obtener los ingresos.
La diferencia entre ingresos y gastos deducibles determina el rendimiento neto del alquiler.
Cuando se trata de un arrendamiento de vivienda que cumple los requisitos establecidos en la normativa, puede aplicarse una reducción sobre el rendimiento neto positivo.
Es precisamente esta reducción la que modifica el nuevo Real Decreto-ley.
¿Qué reducciones del IRPF se aplican a los nuevos contratos de alquiler?
La reforma distingue diferentes situaciones.
En particular, cuando un propietario que no tiene la condición de gran tenedor celebra un nuevo contrato de arrendamiento de una vivienda que ya estaba alquilada, el porcentaje depende fundamentalmente de si reduce, mantiene o incrementa la renta respecto del contrato anterior.
1. Si el propietario reduce el alquiler más de un 5 %
Se contemplan las siguientes reducciones sobre el rendimiento neto positivo:
| Reducción IRPF | Condiciones |
|---|---|
| 100 % | Nuevo contrato con el mismo inquilino tras finalizar los períodos legalmente previstos, o con otro inquilino cuando se cumplan los requisitos adicionales relativos al precio de referencia. |
| 95 % | Vivienda en zona tensionada alquilada a un inquilino de entre 18 y 35 años, cuando no proceda el 100 %. |
| 90 % | Vivienda en zona tensionada, cuando no procedan porcentajes superiores. |
| 85 % | Inquilino de entre 18 y 35 años, cuando no procedan porcentajes superiores. |
| 70 % | Restantes casos que cumplan el requisito de reducción de renta. |
La reducción de más del 5 % debe calcularse respecto de la última renta del contrato anterior, una vez aplicada, en su caso, la actualización anual que corresponda.
Ejemplo
Una vivienda estaba alquilada por 1.000 euros mensuales.
Finalizado el contrato, el propietario celebra otro por 940 euros mensuales.
La reducción de la renta es del 6 %.
Si se cumplen los requisitos legales y no concurre ninguna circunstancia que permita aplicar un porcentaje superior, podría corresponder una reducción del 70 % sobre el rendimiento neto positivo.
En determinados supuestos, esa reducción podría alcanzar el 100 %.
2. Si mantiene la renta del alquiler
Cuando la renta inicial del nuevo contrato no supera la última renta del contrato anterior, debidamente actualizada cuando corresponda, se establece una reducción del:
50 % del rendimiento neto positivo.
Por ejemplo, si el rendimiento neto positivo anual asciende a 10.000 euros:
- Rendimiento neto: 10.000 €.
- Reducción del 50 %: 5.000 €.
- Rendimiento que se integra en el IRPF: 5.000 €.
3. Si aumenta la renta del alquiler
Una de las novedades más significativas es que el porcentaje de reducción disminuye a medida que aumenta la renta del nuevo contrato.
| Incremento del alquiler | Reducción IRPF |
|---|---|
| Hasta el 5 % | 40 % |
| Más del 5 % y hasta el 10 % | 30 % |
| Más del 10 % y hasta el 15 % | 25 % |
| Más del 15 % y hasta el 20 % | 20 % |
| Más del 20 % | 15 % |
Estos porcentajes corresponden a los supuestos regulados en la nueva redacción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF, sin perjuicio de las limitaciones que puedan resultar aplicables al precio del alquiler.
Importante: que la norma establezca una reducción fiscal para determinados incrementos no significa que esos incrementos estén permitidos por la legislación de arrendamientos. Deben respetarse también los límites legales aplicables a cada contrato.
¿Qué ocurre si es la primera vez que se alquila la vivienda?
El nuevo régimen también contempla reducciones específicas para propietarios que alquilan una vivienda por primera vez y que no tienen la condición de grandes tenedores.
Los porcentajes previstos son:
| Reducción IRPF | Situación |
|---|---|
| 100 % | Renta inicial inferior al límite máximo del sistema de precios de referencia aplicable. |
| 95 % | Zona tensionada e inquilino de entre 18 y 35 años, cuando no proceda el 100 %. |
| 90 % | Vivienda situada en zona tensionada, cuando no procedan porcentajes superiores. |
| 85 % | Inquilino de entre 18 y 35 años, cuando no procedan porcentajes superiores. |
| 50 % | Restantes supuestos contemplados en la norma. |
También se mantienen tratamientos específicos para determinadas viviendas destinadas al alquiler social y para viviendas que hayan sido objeto de actuaciones de rehabilitación que cumplan los requisitos reglamentarios.
¿Cuánto puede ahorrarse un propietario en el IRPF?
Veamos un ejemplo sencillo.
Supongamos que un propietario obtiene los siguientes resultados anuales por el alquiler de una vivienda:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos por alquiler | 15.000 € |
| Gastos fiscalmente deducibles | 3.000 € |
| Rendimiento neto positivo | 12.000 € |
Dependiendo de la reducción aplicable, la cantidad que se integraría en su declaración del IRPF sería:
| Reducción | Rendimiento que tributa |
|---|---|
| 100 % | 0 € |
| 95 % | 600 € |
| 90 % | 1.200 € |
| 85 % | 1.800 € |
| 70 % | 3.600 € |
| 50 % | 6.000 € |
| 40 % | 7.200 € |
| 30 % | 8.400 € |
| 15 % | 10.200 € |
Como podemos observar, las diferencias son importantes.
No obstante, debemos distinguir entre reducción del rendimiento neto y ahorro efectivo en la cuota del IRPF.
Por ejemplo, una reducción del 70 % no significa que Hacienda devuelva el 70 % del alquiler cobrado.
Significa que únicamente se integra en la base imponible el 30 % del rendimiento neto positivo.
El ahorro fiscal efectivo dependerá del tipo marginal del contribuyente y de sus restantes circunstancias personales y fiscales.
¿Se aplican estas reducciones a todos los contratos existentes?
No.
Este es uno de los puntos más importantes de la reforma.
El Real Decreto-ley establece un régimen transitorio para evitar que todos los contratos de arrendamiento pasen automáticamente al nuevo sistema.
Debemos distinguir tres situaciones.
Contratos anteriores a la Ley de Vivienda de 2023
Los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 mantienen el régimen de reducción previsto en la redacción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF vigente a 31 de diciembre de 2021.
Con carácter general, se trata de la reducción del 60 %, siempre que se cumplan los requisitos correspondientes.
Contratos celebrados desde la Ley de Vivienda de 2023 y antes del 1 de diciembre de 2026
Para estos contratos, la disposición transitoria establece que se mantiene el régimen del artículo 23.2 vigente a 31 de diciembre de 2025.
Por tanto, no pasan automáticamente a aplicar los nuevos porcentajes.
Contratos celebrados a partir del 1 de diciembre de 2026
Son los que, conforme al régimen transitorio previsto, quedan sujetos al nuevo sistema de reducciones, siempre que se cumplan las condiciones establecidas.
Existe, además, una regla especial para determinadas prórrogas tácitas de contratos anteriores, que puede permitir aplicar una reducción del 80 % cuando concurran los requisitos legales.
Por ello, la fecha del contrato es tan importante como el importe del alquiler.
¿Qué debe comprobar un propietario antes de renovar un contrato?
Antes de firmar un nuevo contrato de arrendamiento, conviene analizar:
- La fecha de celebración del contrato anterior.
- La última renta exigible, considerando las actualizaciones que procedan.
- Si el nuevo contrato supone una reducción, mantenimiento o incremento de la renta.
- Si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado.
- La edad de los nuevos arrendatarios, cuando sea relevante.
- El límite máximo de renta aplicable conforme al sistema de precios de referencia.
- Si el propietario tiene la condición de gran tenedor.
- Las limitaciones legales que puedan afectar a la nueva renta.
- El rendimiento neto fiscal estimado y la reducción que correspondería aplicar.
Una modificación de la renta mensual puede afectar no solo a los ingresos del propietario, sino también al porcentaje de reducción fiscal aplicable.
Por tanto, conviene realizar los cálculos antes de formalizar el nuevo contrato.
Conclusión: el IRPF se convierte en un elemento importante al fijar el alquiler
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios relevantes en las reducciones del IRPF aplicables a los propietarios de viviendas alquiladas.
La reforma pretende favorecer fiscalmente determinados arrendamientos con rentas reducidas o contenidas, estableciendo porcentajes que pueden alcanzar el 100 % del rendimiento neto positivo.
Al mismo tiempo, contempla reducciones inferiores para determinados supuestos en los que aumenta la renta.
Sin embargo, no todos los contratos quedan sometidos al nuevo régimen, ya que existe una regulación transitoria que mantiene las reglas anteriores para determinados arrendamientos.
Y hay una última cuestión que no debemos olvidar:
A fecha de 10 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso.
Por tanto, antes de adoptar decisiones basadas en los nuevos incentivos fiscales, es conveniente comprobar tanto el régimen aplicable al contrato como la situación jurídica de la norma.
En definitiva, al decidir el precio de un alquiler no basta con analizar los ingresos brutos que obtendrá el propietario.
También conviene calcular el rendimiento neto, la reducción fiscal aplicable y la tributación efectiva en el IRPF.
Una planificación adecuada puede evitar errores y permitir valorar correctamente las consecuencias económicas y fiscales de cada alternativa.
¿Tienes dudas sobre tu caso particular? Contacta con nosotros y te ayudaremos :
www.rbasesoria-madrid.com
info@rbasesoria-madrid.com
José Abascal 44 – 4º. 28003 – Madrid
Si te ha resultado de utilidad, por favor, compártelo.