Vender una vivienda que todavía tiene una hipoteca pendiente es una situación muy habitual. Sin embargo, existe una confusión frecuente a la hora de calcular cuánto habrá que pagar en el IRPF:
¿La hipoteca que queda pendiente se descuenta del beneficio obtenido por la venta?
La respuesta, con carácter general, es no.
La deuda hipotecaria pendiente y la ganancia patrimonial obtenida con la venta son conceptos diferentes. Que una parte del precio de venta se utilice para cancelar la hipoteca no significa que esa cantidad pueda descontarse para calcular la ganancia patrimonial.
Veamos cómo funciona.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda?
Cuando una persona vende un inmueble, la operación puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial que deberá declararse en el IRPF.
De forma simplificada:
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición
Pero tanto el valor de adquisición como el de transmisión pueden incorporar determinados gastos.
1. Valor de adquisición
Como punto de partida tendremos el precio que se pagó por la vivienda.
A este importe pueden añadirse determinados gastos y tributos asociados a la adquisición, como, entre otros:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o IVA, según el tipo de adquisición.
- Gastos de notaría.
- Gastos de Registro de la Propiedad.
- Determinados gastos directamente relacionados con la adquisición.
- Inversiones y mejoras realizadas posteriormente en el inmueble, cuando cumplan los requisitos correspondientes.
Por tanto, si una vivienda se compró por 150.000 euros y se soportaron 15.000 euros de gastos e impuestos relacionados con la adquisición, el valor de adquisición podría ascender a 165.000 euros.
Es importante conservar las facturas y justificantes correspondientes.
2. Valor de transmisión
El punto de partida será el precio por el que se vende el inmueble.
De este importe podrán descontarse los gastos y tributos satisfechos por el vendedor que estén directamente relacionados con la transmisión.
Por ejemplo:
- Honorarios de la agencia inmobiliaria.
- Determinados gastos de notaría satisfechos por el vendedor.
- Plusvalía municipal satisfecha con motivo de la transmisión.
- Otros gastos inherentes a la venta que correspondan al vendedor.
Así, una vivienda vendida por 250.000 euros con 10.000 euros de gastos asociados a la operación tendría, de forma simplificada, un valor de transmisión de 240.000 euros.
¿Y qué ocurre con la hipoteca pendiente?
Aquí encontramos uno de los errores más habituales.
Imaginemos el siguiente supuesto:
- Precio de compra de la vivienda: 100.000 €
- Precio de venta: 200.000 €
- Hipoteca pendiente en el momento de vender: 130.000 €
El propietario podría pensar:
«Si vendo por 200.000 euros y tengo que entregar 130.000 euros al banco, realmente solo gano 70.000 euros.»
Pero fiscalmente el cálculo no funciona así.
Simplificando el ejemplo y sin considerar otros gastos:
200.000 – 100.000 = 100.000 € de ganancia patrimonial
La existencia de una hipoteca pendiente de 130.000 euros no convierte la ganancia fiscal en 70.000 euros.
Los 130.000 euros corresponden a una deuda que el propietario mantiene con el banco. Su cancelación afecta al dinero que finalmente recibe después de la venta, pero no determina el beneficio fiscal obtenido con la transmisión del inmueble.
Un ejemplo más completo
Supongamos ahora los siguientes datos:
Compra de la vivienda
Precio de adquisición: 120.000 €
Gastos e impuestos de adquisición: 12.000 €
Mejoras acreditadas realizadas posteriormente: 8.000 €
Valor de adquisición:
120.000 + 12.000 + 8.000 = 140.000 €
Venta de la vivienda
Precio de venta: 220.000 €
Honorarios de inmobiliaria: 6.000 €
Plusvalía municipal y otros gastos vinculados a la transmisión: 4.000 €
Valor de transmisión:
220.000 – 6.000 – 4.000 = 210.000 €
Por tanto:
Ganancia patrimonial = 210.000 – 140.000 = 70.000 €
Supongamos ahora que, cuando se produce la venta, todavía quedan 90.000 euros de hipoteca.
El hecho de que esos 90.000 euros tengan que entregarse al banco para cancelar el préstamo no reduce la ganancia patrimonial de 70.000 euros.
Por tanto, no debemos confundir:
Dinero que queda disponible después de cancelar la hipoteca
con
Ganancia patrimonial a efectos del IRPF.
Son conceptos distintos.
Atención: la hipoteca sí puede ser relevante si existe reinversión en vivienda habitual
Existe una situación en la que la hipoteca pendiente adquiere especial importancia: cuando se vende la vivienda habitual y se pretende aplicar la exención por reinversión en otra vivienda habitual.
Si se cumplen los requisitos establecidos legalmente, la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual puede quedar total o parcialmente exenta cuando el importe obtenido se reinvierta en una nueva vivienda habitual.
Cuando existía financiación ajena utilizada para adquirir la vivienda transmitida, a estos efectos se considera como importe total obtenido el valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.
Por ejemplo:
Precio de venta: 250.000 €
Principal pendiente de la hipoteca: 100.000 €
A efectos de determinar el importe que debe reinvertirse para conseguir la exención total, habrá que tener en cuenta esta circunstancia.
Por tanto, debemos distinguir dos cálculos:
Para calcular la ganancia patrimonial: la hipoteca pendiente no se resta del precio de venta.
Para determinar el importe susceptible de reinversión: el principal pendiente del préstamo utilizado para adquirir la vivienda transmitida sí puede resultar relevante.
Esta diferencia es importante y suele generar numerosos errores.
¿Cuánto se paga finalmente en el IRPF?
La ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble se integra, con carácter general, en la base imponible del ahorro.
Sin embargo, conocer la ganancia patrimonial no significa todavía conocer exactamente cuánto habrá que pagar.
Será necesario analizar, entre otras cuestiones:
- El valor de adquisición y todos los gastos que puedan incorporarse.
- Los gastos relacionados con la venta.
- Las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble.
- Si el inmueble estuvo alquilado y las amortizaciones que deban tenerse en cuenta.
- La existencia de posibles pérdidas patrimoniales que puedan compensarse.
- Si se cumplen los requisitos de alguna exención, como la reinversión en vivienda habitual.
- La posible aplicación de la exención correspondiente a determinados contribuyentes mayores de 65 años.
Antes de vender una vivienda, conviene hacer números
El importe pendiente de la hipoteca puede dar una imagen equivocada del resultado fiscal de la operación.
Una persona puede recibir relativamente poco dinero después de cancelar su préstamo y, sin embargo, haber obtenido una ganancia patrimonial importante a efectos del IRPF.
Por este motivo, antes de formalizar la venta de un inmueble es recomendable realizar una simulación fiscal de la operación, teniendo en cuenta el precio y los gastos de adquisición, las mejoras realizadas, los gastos asociados a la venta y las posibles exenciones aplicables.
Conocer de antemano el impacto fiscal permite saber cuál será realmente el resultado económico de la venta y evitar sorpresas cuando llegue el momento de presentar la declaración de la renta.
¿Tienes dudas sobre tu caso particular? Contacta con nosotros y te ayudaremos :
www.rbasesoria-madrid.com
info@rbasesoria-madrid.com
José Abascal 44 – 4º. 28003 – Madrid
Si te ha resultado de utilidad, por favor, compártelo.