¿COMO TRIBUTA LA VENTA DE UNA VIVIENDA HEREDADA?

14 septiembre, 2026

Heredar una vivienda y venderla posteriormente es una situación bastante habitual. Y también genera muchas dudas fiscales.

Una de las preguntas más frecuentes es: si vendo una vivienda que he heredado, ¿cuánto tengo que pagar a Hacienda?

La venta de una vivienda heredada puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial que deberá declararse en el IRPF.

Sin embargo, calcular esa ganancia tiene algunas particularidades importantes porque nosotros no compramos la vivienda: la adquirimos mediante una herencia.

Vamos a verlo paso a paso.

1. ¿Tengo que pagar IRPF por vender una vivienda heredada?

La venta de una vivienda heredada tiene, a efectos del IRPF, un tratamiento similar al de la venta de cualquier otro inmueble.

Debemos calcular la diferencia entre:

Valor de transmisión – Valor de adquisición = Ganancia o pérdida patrimonial

Si obtenemos una ganancia, esta se integrará en la base imponible del ahorro de nuestra declaración del IRPF.

Si obtenemos una pérdida, también deberá declararse y podrá tener efectos fiscales al poder compensarse, dentro de los límites y requisitos establecidos legalmente, con otras ganancias y determinados rendimientos de la base del ahorro.

La principal particularidad está en determinar cuál es nuestro valor de adquisición, ya que no hemos comprado la vivienda, sino que la hemos heredado.

2. ¿Cuál es el valor de adquisición de una vivienda heredada?

Este es probablemente el punto más importante.

Cuando adquirimos una vivienda mediante herencia, no debemos utilizar como valor de adquisición el precio que pagó en su día la persona fallecida por el inmueble.

Con carácter general, se tomará el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.

Por ejemplo:

Nuestro padre compró una vivienda hace muchos años por 60.000 euros.

Cuando fallece, heredamos el inmueble y, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones, el valor correspondiente a la vivienda es de 180.000 euros.

Posteriormente vendemos la vivienda por 220.000 euros.

No calcularemos la ganancia de esta forma:

220.000 – 60.000 = 160.000 €

La referencia para determinar nuestro valor de adquisición será la correspondiente a la adquisición hereditaria.

Por tanto, simplificando mucho el ejemplo:

220.000 – 180.000 = 40.000 €

A partir de aquí tendremos que incorporar los gastos y tributos que fiscalmente puedan formar parte de los valores de adquisición y transmisión.

3. ¿Qué ocurre con el valor de referencia de Catastro?

Desde 2022, el valor de referencia de Catastro tiene especial importancia en la tributación de las adquisiciones de inmuebles por herencia.

Cuando resulte aplicable, este valor puede determinar la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y, en consecuencia, tener posteriormente efectos sobre el valor de adquisición que utilizaremos para calcular la ganancia o pérdida en el IRPF cuando vendamos la vivienda.

Esto tiene una consecuencia práctica importante:

el valor declarado cuando recibimos una herencia puede tener efectos fiscales años después, cuando vendamos el inmueble.

Por este motivo, la valoración de los inmuebles en una herencia no debería analizarse exclusivamente pensando en cuánto se va a pagar en ese momento por el Impuesto sobre Sucesiones.

También conviene valorar las consecuencias fiscales que puede tener una futura venta.

4. ¿Puedo sumar los gastos que pagué al recibir la herencia?

Sí. Determinados gastos y tributos inherentes a la adquisición pueden incrementar el valor de adquisición a efectos del IRPF.

Entre ellos podemos encontrar, cuando correspondan:

el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones satisfecho,
la plusvalía municipal satisfecha como consecuencia de la herencia,
gastos de notaría,
gastos del Registro de la Propiedad,
y otros gastos inherentes a la adquisición que cumplan los requisitos fiscales.

Esto es importante porque cuanto mayor sea el valor de adquisición fiscalmente admisible, menor será, en principio, la ganancia patrimonial obtenida en la posterior venta.

Por ello, es fundamental conservar toda la documentación y justificantes correspondientes a la herencia.

5. ¿Qué gastos puedo descontar al vender la vivienda?

También debemos calcular correctamente el valor de transmisión.

Partiremos del precio por el que hemos vendido el inmueble y podremos minorarlo en determinados gastos y tributos inherentes a la venta que hayan sido satisfechos por el vendedor.

Por ejemplo, pueden tenerse en cuenta, cuando proceda:

honorarios de la agencia inmobiliaria,
determinados gastos directamente relacionados con la transmisión,
plusvalía municipal satisfecha como consecuencia de la venta.

Por tanto, tampoco debemos calcular la ganancia limitándonos a restar al precio de venta el valor que figuraba en la herencia.

6. Ejemplo de venta de una vivienda heredada

Veamos un ejemplo simplificado.

Una persona hereda una vivienda que se valora, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones, en:

180.000 €

Además, soporta 8.000 euros entre impuestos y gastos inherentes a la adquisición que pueden computarse fiscalmente.

Su valor de adquisición sería:

180.000 + 8.000 = 188.000 €

Unos años después vende la vivienda por:

250.000 €

Para realizar la venta soporta 10.000 euros de gastos y tributos fiscalmente computables.

Su valor de transmisión sería:

250.000 – 10.000 = 240.000 €

Por tanto, la ganancia patrimonial sería:

240.000 – 188.000 = 52.000 €

Esta sería, de forma simplificada, la ganancia patrimonial que posteriormente habría que integrar en la base del ahorro del IRPF.

7. ¿Qué ocurre si vendo la vivienda por el mismo valor por el que la heredé?

Puede ocurrir que heredemos una vivienda y la vendamos poco tiempo después por un importe muy similar.

En ese caso podríamos pensar que no existe ganancia patrimonial.

Pero no siempre será exactamente así.

Será necesario calcular correctamente:

el valor de adquisición,
los impuestos y gastos correspondientes a la herencia,
el precio de venta,
los gastos y tributos derivados de la transmisión.

Después de incorporar todos estos conceptos podremos determinar si realmente existe una ganancia o una pérdida patrimonial.

8. ¿Qué ocurre si la vivienda heredada ha estado alquilada?

Si desde que heredamos la vivienda hasta que la vendemos ha estado alquilada, debemos prestar especial atención.

En estos casos, para determinar el valor de adquisición deben tenerse en cuenta las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima que corresponda.

Esto puede provocar que la ganancia patrimonial obtenida en la venta sea superior a la que inicialmente esperábamos.

Por tanto, si la vivienda heredada ha estado alquilada durante varios años, es especialmente recomendable revisar las declaraciones de IRPF correspondientes a esos ejercicios antes de calcular la ganancia obtenida con la venta.

9. ¿Qué ocurre si heredamos la vivienda entre varios hermanos?

También es muy habitual que una vivienda sea heredada por varios hermanos.

Por ejemplo, tres hermanos heredan una vivienda a partes iguales y posteriormente deciden venderla.

Cada heredero deberá declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente a su porcentaje de propiedad.

Por tanto, si cada hermano es propietario de un tercio del inmueble, cada uno deberá calcular y declarar la parte de la operación que le corresponda.

Es importante revisar correctamente los porcentajes de titularidad establecidos en la adjudicación de la herencia.

10. ¿Y si un hermano se queda con la vivienda y paga a los demás?

En este caso debemos tener cuidado porque puede que ya no estemos ante una simple compraventa del inmueble.

Si varios herederos son copropietarios de una vivienda y uno de ellos se adjudica la totalidad compensando económicamente al resto, podemos encontrarnos ante una extinción de condominio.

Su tratamiento fiscal es diferente y dependerá de cómo se realice la operación, de los bienes existentes en la comunidad hereditaria, de las adjudicaciones efectuadas y de si existen excesos de adjudicación.

Por tanto, antes de realizar este tipo de operaciones es recomendable estudiar previamente su tributación.

11. ¿Tengo que pagar plusvalía municipal?

Además del IRPF, en la transmisión de un inmueble urbano debemos analizar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido habitualmente como plusvalía municipal.

Y en una vivienda heredada podemos encontrarnos con dos momentos diferentes:

Al recibir la herencia: puede existir tributación por plusvalía municipal como consecuencia de la transmisión del inmueble desde la persona fallecida a sus herederos.

Al vender posteriormente la vivienda: puede producirse un nuevo hecho imponible por la transmisión desde los herederos al comprador.

Por tanto, haber pagado plusvalía municipal al recibir la herencia no significa que no pueda existir nuevamente este impuesto cuando posteriormente vendamos la vivienda.

12. ¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una vivienda heredada?

No existe un porcentaje único sobre el precio de venta.

Primero debemos calcular correctamente la ganancia patrimonial obtenida.

Esta ganancia se integra en la base imponible del ahorro y tributará conforme a la escala aplicable en el IRPF.

Por tanto, dos personas que vendan viviendas por 250.000 euros pueden tener una tributación completamente diferente dependiendo de:

el valor por el que adquirieron el inmueble,
los gastos soportados,
cuándo recibieron la herencia,
si realizaron inversiones o mejoras,
si el inmueble estuvo alquilado,
el precio final de venta,
y el resto de circunstancias fiscales del contribuyente.

13. ¿Conviene hacer los cálculos antes de vender?

Siempre que sea posible, sí.

Antes de vender una vivienda heredada es recomendable realizar una simulación fiscal de la operación.

Para ello necesitaremos revisar, entre otra documentación:

escritura de aceptación y adjudicación de herencia,
liquidación del Impuesto sobre Sucesiones,
justificante de la plusvalía municipal satisfecha en la herencia,
facturas de notaría y Registro,
documentación de posibles inversiones o mejoras,
información sobre posibles períodos de alquiler,
precio previsto de venta,
honorarios de la agencia inmobiliaria,
y demás gastos asociados a la transmisión.

Con esta información podremos estimar la ganancia patrimonial y conocer aproximadamente cuál será el coste fiscal de la operación.

Conclusión

La venta de una vivienda heredada puede parecer sencilla desde el punto de vista fiscal: restar al precio de venta el valor por el que recibimos el inmueble.

Sin embargo, el cálculo correcto puede ser bastante más complejo.

El valor declarado en la herencia, el Impuesto sobre Sucesiones, la plusvalía municipal, los gastos de adquisición y venta, las posibles mejoras y el hecho de que la vivienda haya estado alquilada pueden modificar significativamente la ganancia patrimonial.

Por ello, especialmente cuando se trata de inmuebles de importe elevado o heredados hace varios años, resulta recomendable revisar la documentación antes de realizar la venta.

En RB Asesoría podemos analizar la documentación de la herencia, calcular la ganancia patrimonial derivada de la venta y realizar una estimación previa de su impacto en tu declaración del IRPF.

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