HE VENDIDO UNA VIVIENDA: ¿CUANTO TENGO QUE PAGAR A HACIENDA? |

31 agosto, 2026

Vender una vivienda puede generar una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF. Sin embargo, una de las dudas más habituales después de una venta es: ¿cuánto voy a tener que pagar a Hacienda?

La respuesta depende de varios factores. Y conviene empezar aclarando algo importante: no se pagan impuestos por todo el dinero obtenido con la venta, sino, con carácter general, por la ganancia patrimonial que se haya producido.

Además, existen determinados gastos que pueden tenerse en cuenta para calcular esa ganancia y algunas situaciones en las que la ganancia obtenida puede quedar total o parcialmente exenta.

Vamos a verlo paso a paso.

1. ¿Cómo se calcula la ganancia obtenida por la venta de una vivienda?

De forma simplificada, la ganancia patrimonial se calcula por diferencia entre:

Valor de transmisión – Valor de adquisición = Ganancia patrimonial

Pero no debemos confundir estos valores con el simple precio de venta y de compra de la vivienda.

Valor de adquisición

Como punto de partida tendremos el precio que pagamos cuando adquirimos el inmueble.

A este importe podemos añadir determinados gastos e impuestos relacionados con la adquisición, como pueden ser:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), si se adquirió una vivienda usada.
IVA y, en su caso, Actos Jurídicos Documentados, si se trataba de una vivienda nueva.
Gastos de notaría y Registro de la Propiedad correspondientes a la adquisición.
Determinados gastos directamente relacionados con la compra.
El coste de las inversiones y mejoras realizadas en el inmueble, siempre que puedan acreditarse adecuadamente.

Por tanto, conservar las facturas y justificantes relacionados con la adquisición y con las mejoras realizadas en la vivienda puede tener una importancia fiscal considerable cuando llegue el momento de venderla.

Importante: no todas las obras realizadas en una vivienda tienen necesariamente la consideración fiscal de inversión o mejora. Hay que distinguirlas de los simples gastos de reparación y conservación.

Valor de transmisión

Partiremos del precio por el que se ha vendido la vivienda, del que podrán descontarse determinados gastos y tributos satisfechos por el vendedor relacionados directamente con la operación.

Por ejemplo:

Honorarios de la agencia inmobiliaria.
Determinados gastos asociados directamente a la venta.
La plusvalía municipal (IIVTNU), cuando haya sido satisfecha por el vendedor.

Veamos un ejemplo sencillo.

Una vivienda se adquirió por 150.000 euros y en su compra se soportaron 15.000 euros entre impuestos y gastos.

Posteriormente se vende por 250.000 euros, soportando el vendedor 10.000 euros de gastos relacionados con la venta.

El cálculo simplificado sería:

Valor de adquisición:
150.000 + 15.000 = 165.000 €

Valor de transmisión:
250.000 – 10.000 = 240.000 €

Ganancia patrimonial:
240.000 – 165.000 = 75.000 €

Por tanto, aunque el inmueble se haya vendido por 250.000 euros, la cantidad que se sometería a tributación en este ejemplo serían 75.000 euros, no los 250.000 euros obtenidos por la venta.

2. ¿Cuánto se paga en el IRPF por esa ganancia?

La ganancia patrimonial obtenida con la venta de un inmueble se integra, con carácter general, en la base imponible del ahorro del IRPF.

Esto significa que no existe un único porcentaje aplicable a toda la ganancia, sino una escala progresiva: los distintos tramos de la ganancia tributan a diferentes tipos.

Por este motivo, conocer la ganancia obtenida no es suficiente para determinar directamente cuánto tendremos que pagar. Será necesario calcular cómo se integra esa ganancia en nuestra base del ahorro y tener en cuenta el resto de rentas y circunstancias fiscales que puedan afectarnos.

3. Tengo una hipoteca pendiente. ¿Se descuenta para calcular la ganancia?

Esta es una duda muy habitual.

Imaginemos que vendemos una vivienda por 250.000 euros pero todavía tenemos pendiente una hipoteca de 100.000 euros, que cancelamos en el momento de la venta.

Podríamos pensar que realmente hemos obtenido solamente 150.000 euros y que, por tanto, la ganancia debería calcularse sobre esta cantidad.

No funciona así.

El capital pendiente de la hipoteca no reduce la ganancia patrimonial obtenida por la venta.

Una cosa es el resultado económico de la operación y el dinero que finalmente queda disponible después de cancelar nuestras deudas, y otra distinta el cálculo fiscal de la ganancia patrimonial.

La existencia de una hipoteca pendiente puede ser relevante en otros aspectos de la operación, pero no podemos restar directamente su saldo pendiente del precio de venta para calcular la ganancia en el IRPF.

4. ¿Qué ocurre si la vivienda ha estado alquilada?

Aquí debemos prestar especial atención.

Cuando el inmueble vendido ha estado alquilado, para calcular correctamente la ganancia patrimonial debemos tener en cuenta las amortizaciones fiscalmente deducibles correspondientes al período durante el cual el inmueble estuvo arrendado.

Esto puede provocar que la ganancia fiscal obtenida en la venta sea superior a la que inicialmente esperaba el propietario.

Es uno de los puntos que conviene revisar especialmente antes de realizar los cálculos.

5. ¿Puedo no pagar IRPF si compro otra vivienda?

En determinados casos, sí.

Cuando vendemos nuestra vivienda habitual y destinamos el importe obtenido a adquirir una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar exenta por reinversión en vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa.

La reinversión puede realizarse, con carácter general, dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión.

Si se reinvierte todo el importe que fiscalmente debe considerarse a estos efectos, la exención puede alcanzar la totalidad de la ganancia.

Si solamente se reinvierte una parte, la exención será proporcional.

Por ejemplo, vender una vivienda habitual y comprar posteriormente otra no significa automáticamente que no tengamos que tributar. Es necesario analizar el importe reinvertido, los plazos y el cumplimiento de los restantes requisitos establecidos para aplicar la exención.

6. ¿Y si soy mayor de 65 años?

Existe otra importante ventaja fiscal.

La ganancia patrimonial obtenida por una persona mayor de 65 años con la transmisión de su vivienda habitual puede quedar exenta del IRPF.

En este supuesto, además, no es necesario reinvertir el dinero obtenido en otra vivienda para poder aplicar la exención, siempre que se cumplan los requisitos exigidos para considerar el inmueble como vivienda habitual a estos efectos.

También existe otro régimen que puede resultar interesante para las personas mayores de 65 años cuando venden otros elementos patrimoniales y reinvierten el importe obtenido en determinadas rentas vitalicias, aunque sus requisitos son diferentes y debe analizarse de forma independiente.

7. ¿Tengo que pagar también la plusvalía municipal?

No debemos confundir ambos impuestos.

La venta de un inmueble puede generar dos obligaciones fiscales diferentes:

IRPF: grava, en términos generales, la ganancia patrimonial obtenida por el vendedor.

Plusvalía municipal (IIVTNU): es un impuesto municipal relacionado con el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y se gestiona ante el Ayuntamiento correspondiente.

Por tanto, pagar la plusvalía municipal no significa que ya hayamos liquidado los impuestos derivados de la venta.

Además, como hemos visto anteriormente, el importe satisfecho por el vendedor en concepto de plusvalía municipal puede tener incidencia en el cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF.

8. ¿Y si vendo la vivienda por menos de lo que me costó?

También puede ocurrir que la operación genere una pérdida patrimonial.

Si, después de calcular correctamente los valores de adquisición y transmisión, obtenemos una pérdida, esta puede tener efectos fiscales y, cumpliendo los requisitos establecidos en la normativa del IRPF, podrá compensarse con determinadas ganancias y otros componentes de la base del ahorro.

Por tanto, una operación con pérdidas tampoco debería ignorarse al preparar la declaración de la renta.

9. La importancia de hacer los cálculos antes de vender

Siempre que sea posible, resulta recomendable realizar una simulación fiscal antes de formalizar la venta.

Esto permite conocer aproximadamente el coste fiscal de la operación y estudiar con antelación cuestiones como:

Los gastos que pueden computarse.
Las inversiones y mejoras realizadas en el inmueble.
La posible aplicación de la exención por reinversión.
La situación particular de los mayores de 65 años.
Los efectos fiscales si la vivienda ha estado alquilada.
La posible existencia de pérdidas patrimoniales pendientes de compensar.

En algunas operaciones, analizar estos aspectos antes de firmar la venta puede permitir tomar decisiones con un impacto fiscal considerable.

¿Has vendido o estás pensando en vender una vivienda?

Cada operación inmobiliaria tiene sus particularidades. El precio y fecha de adquisición, los gastos soportados, las reformas realizadas, el uso que se haya dado al inmueble, la existencia de una hipoteca o la posible reinversión en otra vivienda pueden modificar sustancialmente el resultado fiscal.

En RB Asesoría podemos analizar previamente la operación, calcular la ganancia patrimonial y estimar su impacto en tu próxima declaración del IRPF.

Si estás pensando en vender un inmueble, realizar los cálculos antes de cerrar la operación puede ayudarte a conocer de antemano cuánto tendrás que pagar y a comprobar si puedes aplicar alguna de las ventajas fiscales previstas en la normativa.

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