El auge del alquiler de apartamentos turísticos ha traído consigo una pregunta recurrente entre propietarios ¿debo aplicar IVA cuando alquilo mi alojamiento? La Agencia Tributaria lo deja claro, pero la respuesta depende de un matiz fundamental: los servicios que prestas al huésped.
En este artículo te explico, de forma sencilla y práctica, cuándo un alquiler turístico está exento de IVA y cuándo debe tributar al 10%, según los criterios oficiales de la AEAT.
🔹 1. ¿Eres empresario a efectos de IVA si alquilas un apartamento turístico?
Sí. La AEAT establece que quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene la condición de empresario a efectos del IVA (art. 5 LIVA).
Pero esto no significa que siempre debas cobrar IVA. Todo depende de si prestas o no servicios propios de la industria hotelera.
🔹 2. Cuándo el alquiler turístico está EXENTO de IVA
El alquiler está exento de IVA y pasa a tributar por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) cuando:
✔️ No prestas servicios típicos de hotelería
✔️ Solo pones a disposición el inmueble
✔️ No existe atención continuada al cliente
En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar IVA.
Ejemplos de servicios que NO obligan a aplicar IVA:
- Limpieza del apartamento solo al entrar y al salir
- Cambio de ropa de cama y baño solo al inicio y final de la estancia
- Limpieza de zonas comunes del edificio
- Servicios de mantenimiento y reparaciones básicas (fontanería, electricidad, persianas, etc.)
Estos servicios se consideran complementarios y no propios de la actividad hotelera.
🔹 3. Cuándo SÍ debes aplicar IVA al 10%
El alquiler turístico sí está sujeto a IVA, y además al tipo reducido del 10%, cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera.
La AEAT define estos servicios como aquellos que van más allá de la mera puesta a disposición del inmueble.
Servicios que SÍ obligan a aplicar IVA:
- Recepción o atención permanente y continuada al cliente
- Limpieza periódica durante la estancia
- Cambio de sábanas y toallas durante la estancia
- Servicios adicionales: lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc.
- En algunos casos, servicios de alimentación o restauración
Si prestas alguno de estos servicios, tu actividad se asimila a la de un establecimiento hotelero y debes aplicar IVA al 10%.
🔹 4. ¿Por qué es tan importante esta diferencia?
Porque afecta directamente a:
- La factura que emites
- La tributación del alquiler
- Tus obligaciones fiscales
- La rentabilidad real del alojamiento
Muchos propietarios aplican IVA sin necesidad, o al contrario, no lo aplican cuando deberían. Ambos casos pueden generar problemas con Hacienda.
🔹 5. Conclusión: no todos los alquileres turísticos tributan igual
La clave está en los servicios que prestas.
Si solo alquilas el inmueble, sin servicios hoteleros → Exento de IVA (ITP).
Si prestas servicios propios de hotelería → IVA al 10%.
La normativa es clara, pero cada caso puede tener matices. Si gestionas un apartamento turístico y quieres asegurarte de que estás tributando correctamente, puedo ayudarte a revisarlo.
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