Cada vez son más los propietarios que obtienen ingresos alquilando viviendas o apartamentos turísticos a través de plataformas como Airbnb, Booking o similares.
Sin embargo, una de las dudas más habituales es:
¿Cómo tributa un alquiler turístico?
La respuesta no es tan sencilla como parece.
La fiscalidad de un alquiler turístico depende de varios factores:
- los servicios que se prestan al huésped,
- si existe o no una verdadera actividad económica,
- si el propietario es residente o no residente,
- y la normativa autonómica y municipal aplicable.
Además, el tratamiento fiscal no es el mismo en el IRPF, en el IVA o en otras obligaciones administrativas.
Veamos las principales claves.
1. ¿Qué se considera alquiler turístico?
Con carácter general, hablamos de alquiler turístico cuando una vivienda se cede por períodos cortos de tiempo para fines vacacionales o turísticos.
A diferencia del alquiler de vivienda habitual, el objetivo del huésped no es satisfacer una necesidad permanente de vivienda, sino disfrutar de un alojamiento temporal durante unos días o semanas.
Por ello, desde el punto de vista fiscal, el alquiler turístico no recibe exactamente el mismo tratamiento que un arrendamiento de vivienda habitual.
2. ¿Cómo tributan los ingresos en el IRPF?
La primera cuestión es determinar si los ingresos obtenidos deben declararse como:
- Rendimientos del capital inmobiliario.
- Rendimientos de actividades económicas.
La diferencia puede ser muy importante.
3. ¿Cuándo son rendimientos del capital inmobiliario?
Con carácter general, cuando el propietario se limita a alquilar la vivienda sin prestar servicios propios de la industria hotelera, los ingresos se califican como rendimientos del capital inmobiliario.
En este caso podrán deducirse los gastos fiscalmente admitidos relacionados con el inmueble, entre ellos:
- IBI.
- Comunidad de propietarios.
- Seguros.
- Intereses de financiación.
- Reparaciones y conservación.
- Amortización del inmueble.
- Amortización del mobiliario.
No obstante, existe una diferencia muy importante respecto al alquiler de vivienda habitual.
4. ¿Existe la reducción por alquiler de vivienda?
En general, los alquileres turísticos no tienen derecho a la reducción prevista para determinados arrendamientos de vivienda habitual.
La razón es sencilla: el inmueble no se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, sino a un uso vacacional o temporal.
Por ello, muchos propietarios se sorprenden cuando descubren que la reducción aplicable a determinados alquileres residenciales no resulta aplicable en los alquileres turísticos.
5. ¿Cuándo se consideran actividad económica?
La situación cambia cuando la explotación del inmueble incorpora una estructura organizativa o determinados servicios.
Además, en IRPF existe una regla específica según la cual el arrendamiento de inmuebles se considera actividad económica cuando para su gestión se dispone de al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
En esos casos los rendimientos pueden calificarse como rendimientos de actividades económicas y el tratamiento fiscal cambia significativamente.
6. ¿Tengo que repercutir IVA?
Esta es probablemente la pregunta más frecuente.
La respuesta depende de los servicios que se ofrezcan al huésped.
Caso 1: No se prestan servicios hoteleros
Si el propietario se limita a poner la vivienda a disposición del huésped y únicamente realiza actuaciones habituales como:
- limpieza a la entrada y salida,
- entrega inicial de ropa de cama,
- mantenimiento de instalaciones,
- limpieza de zonas comunes,
el alquiler turístico está exento de IVA.
En este supuesto no se repercute IVA al cliente.
Caso 2: Se prestan servicios propios de hostelería
La situación cambia cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera, como por ejemplo:
- recepción y atención continuada al cliente,
- limpieza periódica durante la estancia,
- cambio periódico de ropa de cama y baño,
- lavandería,
- custodia de equipajes,
- restauración o servicios similares.
En estos casos el alquiler deja de estar exento y pasa a tributar al 10 % de IVA.
7. ¿Qué gastos puedo deducir?
Cuando los ingresos tributan en IRPF, pueden deducirse los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos.
Entre los más habituales encontramos:
- intereses de préstamos hipotecarios,
- IBI,
- seguros,
- comunidad,
- suministros asumidos por el propietario,
- gastos de gestión de plataformas,
- reparaciones y conservación,
- amortización del inmueble,
- amortización de muebles y electrodomésticos.
Es especialmente importante conservar todas las facturas y justificantes de pago.
8. ¿Qué ocurre con Airbnb y Booking?
Muchos propietarios creen que, como la plataforma ya cobra comisiones o facilita los cobros, no tienen que declarar nada.
Esto es incorrecto.
Los ingresos obtenidos a través de plataformas colaborativas deben declararse igual que cualquier otro ingreso derivado del alquiler turístico.
Además, la Administración Tributaria dispone cada vez de más información procedente de plataformas digitales y de mecanismos de intercambio de información.
9. ¿Debo darme de alta como autónomo?
No existe una respuesta automática.
El hecho de explotar una vivienda turística no implica necesariamente la obligación de darse de alta como autónomo.
Habrá que analizar:
- volumen de actividad,
- habitualidad,
- organización de medios,
- prestación de servicios adicionales,
- criterios de la Seguridad Social.
Por ello conviene estudiar cada caso de forma individual antes de adoptar una decisión.
10. ¿Qué ocurre durante los períodos en que la vivienda está vacía?
Esta cuestión suele olvidarse.
Si la vivienda turística no está alquilada durante todo el año, habrá que distinguir:
- Períodos alquilados: generan rendimientos del alquiler.
- Períodos no alquilados: pueden generar imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF por los días en los que el inmueble permanece a disposición de su propietario.
Por tanto, no basta con declarar únicamente los ingresos obtenidos.
11. ¿Qué obligaciones administrativas puedo tener?
Además de las obligaciones fiscales, muchas Comunidades Autónomas exigen requisitos específicos para las viviendas de uso turístico.
Dependiendo de la ubicación del inmueble, puede ser necesario:
- presentar declaraciones responsables,
- obtener número de registro turístico,
- cumplir requisitos de información al huésped,
- comunicar datos a las autoridades competentes,
- cumplir normativa autonómica y municipal específica.
Por ello, antes de iniciar la actividad conviene revisar la normativa aplicable en la Comunidad Autónoma donde se encuentra el inmueble.
12. ¿Qué ocurre si vendo posteriormente la vivienda?
La venta de una vivienda destinada al alquiler turístico puede generar una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.
Además, si durante los años anteriores se han practicado amortizaciones, estas deberán tenerse en cuenta para calcular correctamente la ganancia obtenida.
Por ello es importante conservar toda la documentación relativa a:
- adquisición,
- reformas,
- mobiliario,
- amortizaciones,
- gastos asociados.
13. Errores frecuentes en el alquiler turístico
Entre los errores más habituales encontramos:
- Pensar que el alquiler turístico siempre lleva IVA.
- Aplicar indebidamente la reducción prevista para alquileres de vivienda habitual.
- No declarar ingresos obtenidos a través de plataformas digitales.
- No calcular la imputación de rentas durante los períodos vacíos.
- No amortizar correctamente el inmueble.
- Confundir alquiler turístico con actividad hotelera.
- No revisar la normativa autonómica aplicable.
Conclusión
La tributación del alquiler turístico depende en gran medida de cómo se explote el inmueble.
Si el propietario se limita a alquilar la vivienda sin prestar servicios propios de la industria hotelera, normalmente estaremos ante rendimientos del capital inmobiliario y una operación exenta de IVA.
Por el contrario, cuando se prestan servicios propios de hospedaje o existe una estructura empresarial más compleja, las consecuencias fiscales pueden cambiar significativamente.
Por ello, antes de iniciar una actividad de alquiler turístico resulta recomendable analizar:
- la tributación en IRPF,
- la posible sujeción al IVA,
- las obligaciones autonómicas,
- la necesidad de altas censales,
- y la futura tributación de una eventual venta.
En RB Asesoría podemos ayudarte a revisar la fiscalidad de tu vivienda turística, determinar si debes repercutir IVA, calcular correctamente tus rendimientos y cumplir con todas las obligaciones fiscales asociadas a la actividad.
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