Actualizado a 10 de octubre de 2026
El alquiler de apartamentos turísticos y viviendas amuebladas de corta duración experimentará un cambio importante en su tributación por IVA.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, modifica la Ley del IVA para establecer que determinados arrendamientos de viviendas amuebladas de hasta 30 noches de duración queden sujetos y no exentos del impuesto, tributando al tipo reducido del 10 %.
La principal novedad es que ya no será necesario prestar servicios propios de la industria hotelera para que determinados alquileres de corta duración tributen por IVA.
Sin embargo, no todos los alquileres turísticos tendrán necesariamente el mismo tratamiento.
Además, debemos distinguir entre la entrada en vigor del Real Decreto-ley y la fecha en que comenzará a aplicarse esta modificación.
¿Está ya en vigor el nuevo IVA para pisos turísticos?
El Real Decreto-ley 29/2026 fue aprobado el 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre y entró en vigor el 8 de octubre de 2026.
No obstante, su artículo 7 establece expresamente que las modificaciones relativas al IVA de los arrendamientos de apartamentos y viviendas amuebladas producirán efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
Por tanto, a fecha de redacción de este artículo, 10 de octubre de 2026, las nuevas reglas todavía no son aplicables.
Además, el Real Decreto-ley se encuentra pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados.
De acuerdo con el artículo 86.2 de la Constitución, los reales decretos-leyes deben someterse a convalidación o derogación parlamentaria dentro del plazo de treinta días siguientes a su promulgación.
En consecuencia:
- El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre.
- La modificación del IVA está prevista para el 1 de diciembre de 2026.
- La continuidad de la norma depende todavía de su convalidación parlamentaria.
Esta situación jurídica debe tenerse en cuenta antes de adoptar decisiones fiscales basadas en la nueva regulación.
¿Cómo tributaban hasta ahora los apartamentos turísticos?
Hasta esta reforma, el tratamiento del IVA dependía fundamentalmente de si el propietario prestaba o no servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Alquiler turístico sin servicios hoteleros
Cuando una persona alquilaba una vivienda turística sin prestar servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento estaba, con carácter general, sujeto pero exento de IVA.
Por ejemplo, un propietario que alquilaba un apartamento durante una semana y se limitaba a entregar las llaves y facilitar el alojamiento, sin prestar servicios hoteleros durante la estancia.
En este supuesto, el arrendamiento podía estar exento de IVA.
El propietario no repercutía IVA al huésped, pero tampoco tenía derecho, con carácter general, a deducir el IVA soportado en los gastos vinculados a esa actividad exenta.
Alquiler turístico con servicios hoteleros
La situación era diferente cuando el arrendador se obligaba a prestar servicios propios de la industria hotelera.
Por ejemplo:
- Limpieza periódica durante la estancia.
- Cambio periódico de ropa de cama y baño durante la estancia.
- Servicios de restauración.
- Otros servicios propios del alojamiento hotelero.
En estos casos, el arrendamiento no estaba exento y tributaba al 10 % de IVA.
Es importante recordar que la limpieza realizada únicamente antes de la entrada o después de la salida del huésped no equivale, por sí sola, a prestar servicios hoteleros durante la estancia.
¿Qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026?
El artículo 7 modifica el artículo 20.Uno.23.º.e’) de la Ley del IVA.
Con la nueva regulación, los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas dejarán de estar exentos cuando concurra alguna de estas circunstancias:
1. Que el arrendador se obligue a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Este supuesto ya estaba contemplado anteriormente.
2. Que la duración del arrendamiento a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches.
Esta es la principal novedad.
En consecuencia, determinados alquileres de corta duración pasarán a tributar al 10 % aunque el propietario no preste servicios hoteleros.
Existe, sin embargo, una excepción importante relacionada con la vivienda habitual del arrendador.
¿Todos los alquileres de menos de 30 noches tendrán IVA?
No necesariamente.
La nueva regulación establece una excepción cuando el alojamiento se realiza en el apartamento o vivienda arrendada en la que el propio arrendador tiene su residencia habitual.
En ese supuesto, el arrendamiento de corta duración puede continuar exento de IVA, siempre que no concurra otra circunstancia que excluya la exención, como la prestación de servicios propios de la industria hotelera.
Ejemplo 1. Apartamento turístico destinado exclusivamente al alquiler
Una persona es propietaria de un apartamento que utiliza exclusivamente para alquileres turísticos.
Lo alquila durante siete noches por 1.000 euros.
No presta servicios hoteleros.
Hasta la modificación: el alquiler podía estar exento de IVA.
Con la nueva regulación: el arrendamiento quedará sujeto y no exento, tributando al 10 %.
Si los 1.000 euros son el precio pactado antes de impuestos:
- Precio del alojamiento: 1.000 €.
- IVA del 10 %: 100 €.
- Total: 1.100 €.
Ejemplo 2. Alquiler de una habitación en la vivienda habitual
Una persona reside habitualmente en una vivienda y alquila una habitación durante cinco noches.
No presta servicios propios de la industria hotelera.
En este supuesto puede resultar aplicable la excepción prevista para los alojamientos realizados en la vivienda habitual del arrendador.
Por tanto, el alquiler podría continuar exento de IVA.
La situación sería distinta si se prestaran servicios hoteleros que determinaran la no aplicación de la exención.
¿Qué ocurre con los alquileres de más de 30 noches?
La nueva regulación utiliza como referencia la duración del arrendamiento a favor de un mismo arrendatario.
Por tanto, cuando el arrendamiento supera las 30 noches y no se prestan servicios hoteleros, la nueva causa de exclusión de la exención por corta duración no resulta aplicable.
Por ejemplo, una vivienda amueblada que se alquila durante dos meses a una persona desplazada temporalmente por motivos profesionales.
Si no se prestan servicios propios de la industria hotelera y se cumplen los restantes requisitos legales, el arrendamiento puede continuar exento de IVA.
Sin embargo, si durante la estancia se prestan servicios hoteleros, la operación puede quedar sujeta y no exenta con independencia de su duración.
Comparativa: IVA antes y después de la reforma
| Tipo de arrendamiento | Régimen anterior | Régimen previsto desde el 1/12/2026 |
|---|---|---|
| Apartamento turístico, 7 noches, sin servicios hoteleros | Exento | 10 % |
| Apartamento turístico, 15 noches, sin servicios hoteleros | Exento | 10 % |
| Apartamento turístico, 30 noches, sin servicios hoteleros | Exento | 10 % |
| Vivienda amueblada, 45 noches, sin servicios hoteleros | Exento, si cumple requisitos | Exento, si cumple requisitos |
| Alojamiento con servicios hoteleros | 10 % | 10 % |
| Habitación en vivienda habitual del propietario, sin servicios hoteleros | Exento, si cumple requisitos | Exento, si cumple requisitos |
La tabla recoge supuestos generales y no sustituye el análisis de las circunstancias de cada contrato.
¿Qué ocurre si el propietario cobra un precio cerrado al huésped?
Esta cuestión es importante desde el punto de vista económico.
Imaginemos que un propietario anuncia su apartamento por 1.100 euros la semana.
Si ese importe se mantiene como precio final, con el nuevo IVA del 10 % incluido, el cálculo sería:
- Precio total: 1.100 €.
- Base imponible: 1.000 €.
- IVA incluido: 100 €.
Por tanto, el propietario no estaría obteniendo 1.100 euros de ingresos antes de impuestos, sino 1.000 euros de base imponible y 100 euros de IVA repercutido.
Esto significa que la reforma puede afectar a la rentabilidad del alquiler si el propietario no modifica sus precios.
Por ello, conviene revisar cómo se muestran los importes en las plataformas de reservas y cómo se establece el precio final que paga el huésped.
¿Podrá deducirse el IVA de los gastos del apartamento?
Esta es otra consecuencia importante.
Cuando una actividad está exenta de IVA, el propietario no tiene, con carácter general, derecho a deducir las cuotas soportadas vinculadas a ella.
Sin embargo, cuando pasa a realizar operaciones sujetas y no exentas, puede generarse derecho a deducir el IVA soportado en los bienes y servicios utilizados para desarrollar esa actividad.
Por ejemplo:
- Reparaciones y mantenimiento.
- Servicios de limpieza.
- Suministros.
- Determinadas comisiones de plataformas.
- Adquisición de mobiliario.
- Otros gastos vinculados a la actividad.
No obstante, la deducción no es automática.
Habrá que comprobar que los gastos cumplen los requisitos establecidos en la Ley del IVA, que están vinculados a operaciones que generan derecho a deducción y que se dispone de las correspondientes facturas.
Además, si el inmueble se utiliza tanto para operaciones exentas como para operaciones no exentas, o tiene utilización privada, pueden existir limitaciones adicionales.
¿Qué ocurre con el IVA soportado al comprar o reformar el apartamento?
Esta es probablemente una de las cuestiones que más consultas puede generar.
Imaginemos que un propietario compró un apartamento hace tres años y lo destinó al alquiler turístico exento de IVA.
Posteriormente, como consecuencia de la nueva normativa, comienza a realizar operaciones sujetas y no exentas.
¿Puede recuperar el IVA soportado anteriormente?
No existe una respuesta automática.
Habrá que analizar:
- Cómo tributó la adquisición del inmueble.
- Si se soportó IVA o ITP.
- Si el IVA soportado fue inicialmente deducible.
- Si el inmueble tiene la consideración de bien de inversión.
- Si todavía se encuentra dentro del período de regularización.
- Si se produce un cambio en el derecho a deducir.
- Si existen otros usos del inmueble que limiten la deducción.
En determinados casos puede resultar necesario estudiar las reglas de regularización de bienes de inversión previstas en los artículos 107 y siguientes de la Ley del IVA.
Por tanto, la nueva obligación de repercutir IVA puede tener consecuencias tanto sobre los ingresos futuros como sobre las deducciones del impuesto.
¿Qué obligaciones fiscales tendrán los propietarios afectados?
Los propietarios que comiencen a realizar operaciones sujetas y no exentas deberán revisar sus obligaciones formales y materiales en materia de IVA.
Entre otras cuestiones:
1. Situación censal
Comprobar si es necesario modificar los datos comunicados a Hacienda mediante el modelo 036.
2. Facturación
Revisar las obligaciones de expedición de facturas y, cuando corresponda, la posibilidad de emitir facturas simplificadas.
3. Declaraciones de IVA
Analizar la obligación de presentar autoliquidaciones periódicas mediante el modelo 303 y, en su caso, otras declaraciones relacionadas con el impuesto.
4. IVA soportado
Comprobar qué cuotas son deducibles y cómo deben registrarse.
5. Plataformas de reservas
Revisar el tratamiento de las comisiones, la documentación emitida por las plataformas y la identificación de quién presta efectivamente el servicio de alojamiento.
La utilización de una plataforma digital no elimina las obligaciones fiscales del propietario.
¿Se aplica también a los alquileres turísticos gestionados por sociedades?
Sí.
La modificación del IVA no se limita a los propietarios particulares.
También puede afectar a sociedades que explotan apartamentos o viviendas amuebladas mediante arrendamientos de corta duración.
No obstante, cuando intervienen distintas entidades, por ejemplo un propietario que arrienda el inmueble a una empresa explotadora y esta lo ofrece posteriormente a los huéspedes, es necesario analizar separadamente cada operación.
El arrendamiento entre el propietario y la empresa puede tener un tratamiento distinto del servicio que la empresa presta al cliente final.
Por tanto, no debemos aplicar automáticamente el mismo tipo de IVA a todas las operaciones de la cadena.
¿La nueva norma afecta también a los alquileres en Canarias?
Debemos recordar que el IVA no se aplica en las Islas Canarias, donde existe el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
Por tanto, la modificación de la Ley del IVA no significa que automáticamente deba repercutirse un 10 % de IVA en los alquileres turísticos situados en Canarias.
En estos casos habrá que analizar la normativa específica del IGIC y las obligaciones fiscales que correspondan.
Conclusión: el alquiler turístico de corta duración cambia su tratamiento fiscal
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce una modificación importante en el IVA de los arrendamientos de apartamentos y viviendas amuebladas.
Hasta ahora, la prestación de servicios propios de la industria hotelera era el elemento determinante para que muchos alquileres turísticos quedaran sujetos y no exentos de IVA.
Con la nueva regulación, los arrendamientos de hasta 30 noches a un mismo arrendatario también tributarán al 10 %, aunque no se presten servicios hoteleros, salvo que resulte aplicable la excepción prevista para la vivienda habitual del arrendador.
La modificación está prevista para el 1 de diciembre de 2026.
Sin embargo, a fecha de redacción de este artículo, 10 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación parlamentaria.
Por tanto, antes de modificar la facturación o el tratamiento fiscal de los alojamientos, conviene comprobar que la reforma mantiene su vigencia y analizar las circunstancias de cada actividad.
En definitiva, para los propietarios y empresas que explotan apartamentos turísticos, la cuestión no es únicamente comenzar a repercutir el 10 % de IVA.
También será necesario revisar la rentabilidad del alojamiento, el derecho a deducir el IVA soportado y las nuevas obligaciones fiscales derivadas de la actividad.
¿Tienes dudas sobre tu caso particular? Contacta con nosotros y te ayudaremos :
www.rbasesoria-madrid.com
info@rbasesoria-madrid.com
José Abascal 44 – 4º. 28003 – Madrid
Si te ha resultado de utilidad, por favor, compártelo.