Una promotora construye varias viviendas con intención de venderlas.
Durante la construcción recibe facturas de arquitectos, constructores, instalaciones y otros proveedores y va deduciendo el IVA soportado.
Pero antes de finalizar la promoción cambia de estrategia.
En lugar de vender las viviendas, decide destinarlas al alquiler residencial.
¿Qué ocurre entonces con todo el IVA que la empresa ya se había deducido?
La Dirección General de Tributos ha analizado esta situación en la consulta vinculante V5458-26, de 11 de agosto de 2026, teniendo en cuenta también la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
La conclusión es importante: el cambio de destino de las viviendas puede obligar a regularizar el IVA previamente deducido.
Sin embargo, la forma de realizar esa regularización tiene una particularidad: en el supuesto analizado, Hacienda considera que se produce un autoconsumo de bienes sujeto y no exento de IVA.
Vamos a analizar qué significa y qué consecuencias puede tener para una promotora inmobiliaria.
¿Por qué podía deducirse el IVA durante la construcción?
Cuando una empresa construye viviendas destinadas a su posterior venta, está realizando inversiones y adquiriendo bienes y servicios vinculados a una actividad que, previsiblemente, generará operaciones sujetas y no exentas de IVA.
Por ejemplo, durante la construcción puede recibir facturas por:
- Obras de construcción.
- Arquitectos y aparejadores.
- Instalaciones.
- Materiales.
- Servicios profesionales.
- Otros costes directamente relacionados con la promoción.
Si se cumplen los requisitos establecidos en la Ley del IVA, las cuotas soportadas relacionadas con esta actividad pueden ser deducibles.
La normativa establece que las deducciones se practican atendiendo al destino previsible de los bienes y servicios adquiridos.
Por tanto, si inicialmente las viviendas están destinadas a una primera entrega sujeta y no exenta de IVA, la promotora puede deducir las cuotas soportadas correspondientes, siempre que cumpla los requisitos legales.
¿Qué ocurre si finalmente decide alquilar las viviendas?
Aquí aparece el problema.
El arrendamiento de una vivienda destinada exclusivamente a su utilización residencial se encuentra, con carácter general, exento de IVA, conforme al artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA.
Por tanto, la situación cambia:
Destino inicial: venta de viviendas
La promotora realiza una actividad que genera derecho a deducir el IVA soportado.
Nuevo destino: alquiler residencial exento de IVA
La empresa pasa a realizar una actividad que, con carácter general, no genera derecho a deducir las cuotas soportadas vinculadas a ella.
La promotora había deducido el IVA porque inicialmente esperaba utilizar las viviendas en una actividad que permitía la deducción.
Sin embargo, finalmente va a destinarlas a una actividad exenta.
Y esa modificación puede tener consecuencias fiscales importantes.
Hacienda considera que existe un autoconsumo de bienes
Cuando hablamos de autoconsumo podemos pensar que la empresa está utilizando las viviendas para fines particulares o que las está entregando gratuitamente.
Sin embargo, el concepto de autoconsumo en el IVA es más amplio.
El artículo 9.1.º.c) de la Ley del IVA considera autoconsumo el cambio de afectación de bienes corporales de un sector diferenciado a otro de la actividad empresarial o profesional, con las excepciones legalmente previstas.
En el supuesto analizado por la DGT, las viviendas pasan de estar destinadas a la venta a utilizarse en una actividad de arrendamiento residencial exento.
La Dirección General de Tributos considera que este cambio constituye un:
Autoconsumo de bienes sujeto y no exento de IVA.
Esto significa que, aunque no exista una venta a un tercero, la normativa trata fiscalmente el cambio de afectación como una operación asimilada a una entrega de bienes.
Y es precisamente este mecanismo el que permite regularizar las deducciones practicadas anteriormente.
¿Qué ha dicho el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el cambio de destino de los inmuebles?
Para comprender mejor el problema debemos acudir a la jurisprudencia europea.
En particular, a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 17 de septiembre de 2020, asunto C-791/18, Stichting Schoonzicht.
Esta sentencia analiza qué ocurre cuando una empresa deduce inicialmente el IVA soportado en la construcción de un inmueble y, posteriormente, su utilización efectiva no coincide con el destino inicialmente previsto.
El caso Stichting Schoonzicht
Una entidad neerlandesa construyó un edificio compuesto por siete apartamentos.
Inicialmente, la entidad había previsto utilizar el inmueble para realizar operaciones que generaban derecho a deducir el IVA.
Por ello, dedujo las cuotas soportadas durante su construcción.
Sin embargo, cuando comenzó la utilización efectiva del edificio, cuatro apartamentos se destinaron al arrendamiento exento de IVA.
Los otros tres apartamentos permanecieron sin ocupar.
Como consecuencia, la utilización real de una parte del edificio no coincidía con la que había justificado la deducción inicial.
La cuestión que se planteó ante el TJUE fue cómo debía corregirse esa deducción.
¿Debe regularizarse todo el IVA de una sola vez o durante varios años?
Esta es la cuestión fundamental de la sentencia.
En el IVA existe un régimen especial de regularización de las deducciones correspondientes a bienes de inversión.
En determinadas circunstancias, las deducciones se revisan durante varios ejercicios para tener en cuenta los cambios posteriores en la utilización de esos bienes.
Sin embargo, el TJUE distingue entre dos situaciones:
1. La deducción inicial no coincide con el destino efectivo del inmueble cuando comienza a utilizarse.
2. El inmueble comienza a utilizarse para una actividad y, posteriormente, durante su vida útil, cambia su utilización.
No estamos necesariamente ante el mismo supuesto.
En el asunto Stichting Schoonzicht, el Tribunal consideró que la Directiva del IVA no se opone a una normativa nacional que permita regularizar de una sola vez la deducción inicialmente practicada cuando, en el momento de la primera utilización del inmueble, se comprueba que no corresponde al derecho a deducir derivado de su utilización efectiva.
Por tanto, no resulta obligatorio distribuir siempre esa corrección inicial a lo largo de varios ejercicios.
¿Qué relación tiene esta sentencia con la consulta de Hacienda?
La Dirección General de Tributos toma en consideración esta jurisprudencia al analizar el cambio de destino de las viviendas construidas para su venta.
La sentencia europea confirma la importancia de distinguir entre:
- El derecho a deducir inicialmente, determinado por el destino previsto.
- El derecho a deducir que corresponde al destino efectivo.
- La corrección inicial de las deducciones.
- Las regularizaciones posteriores correspondientes a bienes de inversión.
Pero debemos introducir una precisión importante.
El TJUE no establece que todos los cambios de destino deban regularizarse mediante autoconsumo.
Lo que determina es que la normativa europea permite corregir íntegramente una deducción inicial cuando, en la primera utilización del bien, se comprueba que no se corresponde con su destino efectivo.
En el supuesto español analizado por la consulta V5458-26, la DGT concluye que la regularización debe realizarse mediante el autoconsumo de bienes previsto en la Ley del IVA.
Por tanto, la sentencia europea y la consulta vinculante están relacionadas, pero no regulan exactamente la misma cuestión.
Ejemplo práctico: una promotora que decide alquilar las viviendas
Supongamos que una promotora construye 10 viviendas destinadas inicialmente a la venta.
Durante la construcción soporta los siguientes costes:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Costes de construcción, base imponible | 1.500.000 € |
| IVA soportado (supuesto simplificado al 21 %) | 315.000 € |
| Coste total de las facturas | 1.815.000 € |
Suponemos, para simplificar, que todas las cuotas soportadas cumplen los requisitos para ser deducibles.
Como las viviendas estaban destinadas a la venta, la empresa ha ido deduciendo los 315.000 € de IVA soportado.
Sin embargo, antes de comercializar definitivamente la promoción, la dirección decide mantener los inmuebles en propiedad y destinarlos al alquiler residencial de larga duración.
¿Qué ocurre?
La promotora pasa de una actividad que generaba derecho a deducción a otra que, con carácter general, no lo genera.
En el supuesto analizado por la DGT, ese cambio constituye un autoconsumo de bienes.
Por tanto, la empresa deberá determinar la base imponible del autoconsumo y calcular el IVA que corresponda repercutir.
¿Significa que debe devolver exactamente los 315.000 €?
No necesariamente.
Es importante no confundir el IVA deducido durante la construcción con la cuota que resulte de declarar el autoconsumo.
La base imponible del autoconsumo se determina conforme a las reglas especiales del artículo 79.Tres de la Ley del IVA.
En los bienes sometidos a procesos de fabricación, elaboración o transformación, estas reglas toman como referencia los costes de los bienes y servicios utilizados para obtenerlos, incluidos determinados gastos de personal, sin perjuicio de las restantes reglas que puedan resultar aplicables.
Por tanto, para calcular correctamente el IVA del autoconsumo es necesario conocer la composición de los costes y las circunstancias de la promoción.
No basta con sumar todas las cuotas de IVA deducidas y considerar automáticamente que ese será el importe que deba ingresarse.
Además, habrá que determinar el tipo impositivo que corresponda a la operación asimilada a la entrega de los inmuebles.
El ejemplo permite comprender el problema, pero no sustituye el cálculo fiscal concreto de la promoción.
¿Cuándo se considera que se ha producido el cambio de destino?
Esta cuestión es especialmente importante.
Imaginemos que una promotora lleva varios meses intentando vender las viviendas, pero no encuentra compradores.
La dirección comienza a estudiar la posibilidad de alquilarlas.
¿Existe ya un cambio de destino simplemente porque se esté valorando esa alternativa?
No necesariamente.
La Dirección General de Tributos señala que determinar cuándo se produce el cambio de destino previsible es una cuestión de hecho que debe acreditarse.
Por ejemplo, podría materializarse cuando las viviendas dejan de ofertarse para su venta y comienzan a ofrecerse para su futuro alquiler.
Por tanto, conviene conservar documentación que permita acreditar cuándo se tomó y ejecutó realmente la decisión.
Entre otros elementos:
- Acuerdos del órgano de administración.
- Retirada de anuncios de venta.
- Publicación de anuncios de alquiler.
- Modificaciones de contratos con comercializadoras.
- Documentación interna sobre el cambio de estrategia.
- Contratos o reservas de alquiler.
- Cualquier otro medio de prueba que permita acreditar el nuevo destino.
La fecha resulta relevante porque permite determinar el momento en que deben analizarse las consecuencias fiscales del cambio de afectación.
¿Y si algunas viviendas se venden y otras se alquilan?
También puede ocurrir que una promotora decida modificar únicamente el destino de una parte de la promoción.
Imaginemos que, de las 10 viviendas construidas:
6 continúan destinadas a la venta.
4 pasan a destinarse al alquiler residencial.
En este supuesto habrá que identificar correctamente qué inmuebles continúan vinculados a la actividad de venta y cuáles pasan a utilizarse en el arrendamiento exento.
Esto hace especialmente importante disponer de una adecuada contabilidad analítica de la promoción, que permita identificar los costes y las cuotas de IVA soportadas correspondientes a cada inmueble.
No es lo mismo modificar el destino de toda una promoción que hacerlo únicamente respecto de determinados inmuebles.
¿Se aplica siempre el autoconsumo cuando una vivienda pasa de la venta al alquiler?
No debemos generalizar.
La consulta V5458-26 analiza un supuesto concreto en el que se produce un cambio de afectación entre sectores diferenciados de actividad.
Pero el tratamiento fiscal dependerá de las circunstancias.
Por ejemplo, habrá que analizar:
- Si las viviendas estaban inicialmente destinadas a operaciones que generaban derecho a deducir.
- Si las cuotas soportadas fueron correctamente deducidas.
- Si el nuevo arrendamiento está exento de IVA.
- Si existe realmente un cambio entre sectores diferenciados de actividad.
- Si las viviendas han comenzado a utilizarse.
- Si procede aplicar las reglas del autoconsumo o algún otro mecanismo de regularización.
Por tanto, no podemos afirmar que cualquier promotora que decida alquilar una vivienda inicialmente destinada a la venta tenga que aplicar automáticamente el mismo tratamiento sin estudiar previamente su situación.
No todos los alquileres están exentos de IVA
También debemos precisar que estamos hablando de arrendamientos residenciales exentos de IVA.
No todos los arrendamientos inmobiliarios tienen el mismo tratamiento.
Por ejemplo, habrá que analizar separadamente:
- Alquiler de locales comerciales.
- Determinados arrendamientos turísticos.
- Arrendamientos con servicios propios de la industria hotelera.
- Alquileres con opción de compra.
- Otros supuestos especiales.
La existencia o no de exención puede modificar sustancialmente las consecuencias fiscales del cambio de destino.
¿Qué debería analizar una promotora antes de decidir entre vender o alquilar?
Cambiar el destino de una promoción puede ser una decisión empresarial razonable.
Quizá las ventas se hayan ralentizado.
Puede que los precios ofrecidos no sean los esperados.
O quizá la empresa considere más rentable mantener los inmuebles y obtener ingresos periódicos mediante el alquiler.
Pero la decisión no debería adoptarse comparando únicamente el precio de venta con la rentabilidad esperada del alquiler.
También conviene analizar:
- IVA soportado y deducido durante la construcción.
- Consecuencias del posible autoconsumo.
- Base imponible y cuota de IVA correspondiente.
- Momento en que se produce el cambio de destino.
- Costes financieros de mantener los inmuebles.
- Rentabilidad neta esperada del arrendamiento.
- Necesidades de tesorería.
- Financiación bancaria y vencimientos.
- Fiscalidad futura de los inmuebles.
Una decisión comercial puede tener consecuencias fiscales y financieras muy importantes.
Conclusión: cambiar el destino de una promoción puede tener un coste fiscal
La consulta vinculante V5458-26 pone de manifiesto que el IVA deducido durante la construcción de viviendas está vinculado al destino previsto de los inmuebles.
Si ese destino cambia, puede ser necesario regularizar las deducciones practicadas.
La sentencia del TJUE de 17 de septiembre de 2020, asunto C-791/18, Stichting Schoonzicht, recuerda que la utilización efectiva del inmueble resulta determinante para comprobar si la deducción inicial fue correcta.
Y admite que, cuando en la primera utilización se pone de manifiesto una diferencia respecto del derecho a deducir inicialmente ejercitado, la normativa nacional pueda exigir una regularización íntegra en ese momento.
Por su parte, la DGT concluye que, en el supuesto analizado, el cambio de viviendas destinadas a la venta hacia el arrendamiento residencial exento constituye un autoconsumo de bienes sujeto y no exento de IVA.
Por ello, antes de modificar la estrategia de comercialización de una promoción inmobiliaria, conviene cuantificar no solo la rentabilidad esperada de vender o alquilar.
También es necesario analizar el impacto fiscal del cambio de destino y sus consecuencias sobre la tesorería de la empresa.
Porque la pregunta no debería ser únicamente:
¿Me interesa más vender o alquilar?
También deberíamos preguntarnos:
¿Qué consecuencias fiscales y financieras tiene cambiar ahora el destino de estos inmuebles?
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