Si estás pensando en cambiar de vivienda habitual, y ésta ha estado afecta al patrimonio empresarial, tendrás que analizar cuidadosamente los requisitos establecidos en la normativa del IRPF para comprobar si cumples con los requisitos para poder acogerte a la exención por reinversión.
La exención por reinversión en vivienda habitual es uno de los beneficios fiscales más aplicado por el contribuyente. Esto ha generado una amplia casuística analizada ampliamente en la doctrina administrativa y la jurisprudencia.
La exención por reinversión está regulada en el artículo 38 de la LIRPF, el cual establece:
“1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida”.
Los requisitos para la consideración de un inmueble como vivienda habitual se regulan en el artículo 41 bis del RIRPF:
- La edificación debe haber sido vivienda habitual durante tres años.
- Debe residirse de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente.
- Se considerará que existe transmisión de vivienda habitual cuando se transmita la propiedad de un inmueble que haya tenido tal consideración en los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Habitualmente, la problemática se genera en torno al plazo a computar del inmueble como vivienda habitual, sin embargo, existen casos en los que la dificultad es la propia calificación jurídica del inmueble, es decir, su consideración o no como vivienda habitual durante el plazo que ha sido habitada.
En concreto la Dirección General de Tributos (en adelante, DGT) en reciente Consulta Vinculante ha analizado el caso del socio que quiere transmitir la vivienda en la que lleva residiendo durante diez años y la cual ha estado afecta al patrimonio empresarial de su empresa y, una vez adjudicada la propiedad a su patrimonio personal, pretende venderla y reinvertir la ganancia en la compra de otra ¿Podría acogerse a la exención por reinversión?
La DGT ha establecido el siguiente criterio:“(…) Para que una vivienda alcance la consideración de habitual se requiere que ésta haya constituido la residencia del contribuyente de manera efectiva y por un período de permanencia mínimo de tres años continuados desde su adquisición por el mismo; sin que, por tanto, pueda considerarse en tal cómputo el período de permanencia en ésta previo a su adquisición.
Alcanzada la consideración de habitual podrá acogerse a la exención por inversión en vivienda habitual.
En el presente caso, si bien el consultante ha residido en la vivienda desde hace 10 años, no ha sido la titular de la misma hasta la disolución de la sociedad limitada (fecha que no se proporciona en su escrito de consulta), por tanto, para que ésta llegase a alcanzar la consideración de vivienda habitual, a efectos de acogerse a la exención señalada, el consultante debería residir en la referida vivienda durante un plazo continuado de al menos tres años desde su adquisición.
Según los datos aportados en el escrito de consulta, la transmisión de la vivienda se produjo en el año 2020, por lo tanto, si no ha transcurrido el plazo de los 3 años de residencia en la misma desde su adquisición, no tendrá la consideración de vivienda habitual, y, en consecuencia, no podrá acogerse a la exención por reinversión».
Por lo tanto, no es posible hablar de transmisión de vivienda habitual cuando, a pesar de haber residido en la misma durante los últimos diez años, no se posee la propiedad del inmueble, debiendo establecerse la residencia durante tres años una vez se ha adquirido la propiedad.
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