Actualizado a 10 de octubre de 2026
El Gobierno ha aprobado importantes modificaciones en la duración y renovación de los contratos de alquiler de vivienda habitual.
Los cambios se recogen en dos normas distintas: el Real Decreto-ley 29/2026 y el Real Decreto-ley 28/2026, ambos de 6 de octubre.
Entre las novedades destacan la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, nuevas reglas de renovación por períodos de cinco o siete años y la obligación de indemnizar al inquilino en determinados supuestos de no renovación.
Sin embargo, estas medidas no entran en vigor en la misma fecha y, además, ambos reales decretos-leyes están pendientes de convalidación parlamentaria.
Analizamos qué cambios se han aprobado, cuándo se aplican y en qué circunstancias puede el propietario negarse a renovar un contrato.
¿Están ya en vigor las nuevas medidas sobre alquileres?
Antes de analizar las novedades, debemos distinguir la situación jurídica de ambos reales decretos-leyes.
| Norma | Entrada en vigor | Situación a 10/10/2026 |
|---|---|---|
| Real Decreto-ley 29/2026 | 8 de octubre de 2026 | En vigor, pendiente de convalidación |
| Real Decreto-ley 28/2026 | 15 de noviembre de 2026 | Pendiente de entrada en vigor y convalidación |
El artículo 86.2 de la Constitución establece que los reales decretos-leyes deben someterse a convalidación o derogación parlamentaria dentro del plazo de treinta días siguientes a su promulgación.
En este caso, al encontrarse disueltas las Cortes Generales, corresponde intervenir a la Diputación Permanente del Congreso.
Por tanto, las medidas del RDL 29/2026 ya están en vigor, pero las modificaciones del RDL 28/2026 todavía no son aplicables a fecha de redacción de este artículo.
Además, su continuidad dependerá del resultado de la convalidación parlamentaria.
Esta circunstancia es especialmente importante para propietarios e inquilinos que estén próximos al vencimiento de sus contratos.
1. ¿Cuánto dura actualmente un contrato de alquiler de vivienda?
Con carácter general, para los contratos sujetos al régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducido en 2019, la duración mínima protegida es:
- Cinco años, cuando el arrendador es una persona física.
- Siete años, cuando el arrendador es una persona jurídica.
Durante ese período, si el contrato se pactó por un plazo inferior, el inquilino tiene derecho a las prórrogas obligatorias legalmente previstas, salvo las excepciones establecidas en la normativa.
Una vez transcurrido ese período mínimo, entra en juego el régimen de prórroga tácita del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Tradicionalmente, este artículo ha permitido prórrogas anuales hasta un máximo de tres años adicionales, salvo comunicación válida de alguna de las partes.
La nueva regulación pretende modificar sustancialmente este sistema.
2. Nueva prórroga extraordinaria de hasta dos años
La disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026 introduce una prórroga extraordinaria para determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Esta medida está en vigor desde el 8 de octubre de 2026.
Permite al inquilino solicitar una prórroga por períodos anuales, hasta un máximo de dos años adicionales, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
¿Qué contratos pueden beneficiarse?
La norma se refiere a contratos de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos que estuvieran vigentes a su entrada en vigor y en los que concurra alguna de las situaciones previstas.
Entre ellas:
- Que el período de prórroga obligatoria del artículo 9.1 finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
- Que finalice el período de prórroga tácita al que se refiere la disposición.
- Que finalice, en su caso, el período de tácita reconducción previsto en el artículo 1566 del Código Civil.
No obstante, deben examinarse conjuntamente los requisitos del precepto y el régimen aplicable al contrato concreto.
¿Qué requisitos debe cumplir el inquilino?
La norma exige que el arrendatario:
- Se encuentre al corriente del pago del alquiler.
- Haya pagado mensualmente la renta durante los ocho meses anteriores.
- Solicite la prórroga extraordinaria.
Por tanto, la prórroga no debe confundirse con una renovación automática e incondicional de todos los contratos.
¿Puede negarse el propietario?
Con carácter general, la solicitud debe ser aceptada por el arrendador.
Sin embargo, la norma contempla excepciones, entre ellas:
- Que las partes acuerden otras condiciones.
- Que se formalice un nuevo contrato.
- Que concurra una necesidad real y acreditada de ocupación por el propietario o determinados familiares, en los términos previstos legalmente.
- Que ambas partes acuerden renovar o formalizar un nuevo contrato con una renta inferior en al menos un 5 % a la vigente.
También debe tenerse en cuenta la preferencia de determinadas prórrogas extraordinarias previstas para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado.
Ejemplo práctico
Un propietario tiene alquilada una vivienda por 900 euros mensuales.
El contrato se encuentra próximo a finalizar y reúne los requisitos para solicitar la prórroga extraordinaria.
Si el inquilino está al corriente de pago y cumple las condiciones legales, podrá solicitar una extensión del contrato por anualidades hasta un máximo de dos años.
Durante ese período se mantienen, con carácter general, las condiciones del contrato vigente.
Esto no significa que cualquier contrato que venza en 2026 deba prorrogarse necesariamente dos años: habrá que comprobar su fecha, régimen jurídico y circunstancias particulares.
3. Nuevas renovaciones de cinco o siete años desde noviembre de 2026
El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026.
La principal novedad consiste en sustituir, para los supuestos comprendidos en el nuevo régimen, las prórrogas tácitas anuales por prórrogas sucesivas de mayor duración.
Concretamente:
| Tipo de arrendador | Nueva duración de la prórroga tácita |
|---|---|
| Persona física | 5 años |
| Persona jurídica | 7 años |
La nueva regla se aplicaría una vez transcurrida la duración mínima legal del contrato, siempre que ninguna de las partes haya comunicado válidamente su voluntad de no renovarlo.
Ejemplo
Una persona física alquila una vivienda mediante un contrato sujeto al régimen de duración mínima de cinco años.
Al llegar el vencimiento correspondiente, ninguna de las partes comunica válidamente su voluntad de no prorrogarlo.
Conforme al nuevo artículo 10, cuando resulte aplicable, el contrato se prorrogará por cinco años adicionales.
Si el arrendador fuera una sociedad, el período sería de siete años.
La nueva regulación prevé prórrogas sucesivas de esa duración, no una única prórroga adicional.
4. ¿Con cuánto tiempo debe avisar el propietario si no quiere renovar?
El RDL 28/2026 también modifica el plazo de preaviso.
Con la nueva redacción del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los plazos serían:
| Quién comunica la no renovación | Preaviso |
|---|---|
| Propietario | 6 meses |
| Inquilino | 2 meses |
Por tanto, el propietario tendría que comunicar su voluntad de no renovar con una antelación mínima de seis meses al vencimiento correspondiente.
Sin embargo, existe una disposición transitoria importante.
Cuando, a la entrada en vigor del RDL 28/2026, resten menos de seis meses para el vencimiento del contrato o de la prórroga en curso, el arrendador podrá efectuar la comunicación con una antelación mínima de cuatro meses.
Además, las comunicaciones de no renovación realizadas válidamente antes de la publicación del decreto conservan su eficacia.
Por ello, la fecha de la comunicación puede resultar determinante.
5. ¿Tendrá que indemnizar el propietario al inquilino si no renueva?
Esta es una de las novedades más relevantes del RDL 28/2026.
El nuevo artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, cuando el propietario comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato, deberá indemnizar al inquilino en determinados supuestos.
La indemnización se calcula tomando el mayor de estos dos importes:
- Doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler.
- Una mensualidad calculada conforme a ese mismo valor por cada año de residencia del inquilino, prorrateando los períodos inferiores.
Cuando no pueda obtenerse un valor individualizado en el sistema estatal de referencia, se utiliza como referencia la renta mensual vigente en la fecha de comunicación de la no prórroga.
Ejemplo 1. Inquilino que lleva ocho años en la vivienda
Supongamos que:
- El inquilino lleva ocho años residiendo en la vivienda.
- La renta mensual es de 1.000 euros.
- No puede obtenerse un valor individualizado del sistema estatal de referencia.
El cálculo sería:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Doce mensualidades | 12.000 € |
| Una mensualidad por ocho años | 8.000 € |
| Indemnización | 12.000 € |
En este supuesto, si procede la indemnización y no concurre ninguna excepción, el propietario tendría que abonar 12.000 euros.
Ejemplo 2. Inquilino que lleva quince años
Manteniendo una renta de referencia de 1.000 euros:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Doce mensualidades | 12.000 € |
| Una mensualidad por quince años | 15.000 € |
| Indemnización | 15.000 € |
En este caso se aplicaría el segundo cálculo, por ser superior.
Importante: estos ejemplos ilustran el sistema previsto en el RDL 28/2026. No representan una obligación indemnizatoria exigible con carácter general a 10 de octubre de 2026.
6. ¿En qué casos no tendrá que indemnizar el propietario?
El nuevo artículo 10 contempla diversas excepciones.
Entre ellas:
Necesidad de ocupar la vivienda
Cuando el propietario, siendo persona física, necesite destinarla a residencia permanente para sí mismo, determinados familiares hasta segundo grado o su cónyuge en los supuestos legales de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
La necesidad debe comunicarse expresamente y cumplir las condiciones legales.
Falta de residencia efectiva del inquilino
Cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda durante más de seis meses de los doce anteriores a la comunicación, salvo que exista una causa justificada.
Disponibilidad de otra vivienda
Cuando el inquilino disponga, en el mismo municipio, de otra vivienda apta para atender sus necesidades y pueda ocuparla, en los términos previstos en la norma.
Formalización de un nuevo contrato
Cuando las partes suscriban un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
Rechazo de una oferta válida de renovación
Cuando el inquilino rechace una oferta fehaciente de nuevo contrato que cumpla los requisitos establecidos, incluidos los relativos a la duración mínima y a la renta.
Estas excepciones deberán hacerse constar expresamente, de forma detallada y por escrito, en la comunicación de preaviso.
7. ¿Se aplicarán las nuevas reglas a los contratos que ya están firmados?
Sí, el RDL 28/2026 contempla su aplicación a contratos de vivienda habitual vigentes cuando entre en vigor, pero establece reglas transitorias.
En particular:
- Las nuevas reglas se proyectan sobre vencimientos posteriores a su entrada en vigor.
- Las comunicaciones válidas de no renovación anteriores a su publicación conservan su eficacia.
- Los contratos que ya estén en el período de prórroga tácita anterior continuarán en ese período hasta su finalización.
- Existen reglas especiales para los contratos en situación de tácita reconducción.
Por tanto, no es correcto afirmar que todos los contratos existentes pasarán automáticamente a renovarse por cinco o siete años el 15 de noviembre.
Será necesario comprobar en qué fase se encuentra cada contrato.
8. ¿Qué ocurre con los alquileres en zonas tensionadas?
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla un régimen específico para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado.
El nuevo artículo 10 mantiene una prórroga extraordinaria, previa solicitud del arrendatario, por períodos anuales hasta un máximo de tres años, cuando concurran los requisitos legales.
Esta prórroga tiene carácter preferente respecto de otras prórrogas extraordinarias incompatibles.
Por tanto, cuando una vivienda se encuentre en una zona oficialmente declarada como tensionada, deberá comprobarse qué régimen resulta aplicable.
No basta con que el precio del alquiler sea elevado o que exista una gran demanda de vivienda: es necesario que concurra la correspondiente declaración administrativa.
9. ¿Se puede seguir actualizando la renta del alquiler?
Sí, pero el RDL 29/2026 introduce limitaciones extraordinarias para determinadas actualizaciones anuales.
La disposición final sexta regula las actualizaciones cuyo vencimiento anual se produzca entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027.
Establece que:
- Si la renta supera el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia, no procederá incremento.
- En los restantes casos, las partes podrán negociar la actualización.
- Si no existe nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %.
Ejemplo
Un inquilino paga 1.000 euros mensuales y corresponde actualizar la renta durante el período de aplicación de la medida.
Si no existe un nuevo acuerdo entre las partes y no concurre una circunstancia que impida totalmente el incremento, la actualización no podrá superar el 2 %.
Por tanto:
- Renta anterior: 1.000 €.
- Incremento máximo del 2 %: 20 €.
- Nueva renta: 1.020 €.
Esta limitación debe distinguirse de las reglas aplicables a la fijación de la renta inicial de un nuevo contrato.
10. ¿Qué deberían revisar los propietarios antes de comunicar una no renovación?
La nueva regulación hace especialmente importante revisar la documentación del arrendamiento antes de adoptar decisiones.
Entre otros aspectos, conviene comprobar:
- Fecha de firma del contrato.
- Régimen legal aplicable según esa fecha.
- Si el arrendador es persona física o jurídica.
- Fecha de finalización del período mínimo obligatorio.
- Prórrogas legales y convencionales ya consumidas.
- Fecha y forma de las comunicaciones realizadas.
- Posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria.
- Existencia de una causa legal para recuperar la vivienda.
- Posible obligación de indemnizar al arrendatario.
- Situación jurídica definitiva de los reales decretos-leyes.
Especialmente en los contratos próximos a su vencimiento, una comunicación realizada fuera de plazo puede tener consecuencias económicas relevantes.
Conclusión: más protección para el inquilino y nuevas obligaciones para el propietario
Los reales decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 introducen modificaciones importantes en la duración y renovación de los contratos de alquiler de vivienda habitual.
Las principales novedades son:
- Una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos.
- Nuevas prórrogas tácitas sucesivas de cinco o siete años.
- Ampliación del preaviso del propietario a seis meses, con reglas transitorias.
- Posibilidad de indemnización al inquilino cuando el propietario decida no renovar.
- Excepciones a esa indemnización.
- Limitaciones extraordinarias a determinadas actualizaciones de la renta.
Sin embargo, debemos insistir en una cuestión fundamental:
A fecha de 10 de octubre de 2026, el RDL 29/2026 ya está en vigor, mientras que el RDL 28/2026 no entrará en vigor hasta el 15 de noviembre de 2026, si mantiene su vigencia. Ambos están pendientes de convalidación parlamentaria.
Por tanto, antes de solicitar una prórroga, comunicar una no renovación o calcular una posible indemnización, es imprescindible comprobar la normativa vigente en ese momento y las circunstancias concretas del contrato.
La fecha de firma, las prórrogas ya transcurridas y las comunicaciones efectuadas pueden cambiar completamente el resultado.
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