Cada vez son más los propietarios de una vivienda que deciden alquilar su propiedad por habitaciones para sacarle mayor rentabilidad al inmueble.  Lo que antes se llamaba alquilar una habitación ahora se llama coliving. Pero, ¿cuál es la tributación aplicable? ¿Es diferente al alquiler de una vivienda?

El artículo 22 de la actual Ley IRPF 35/2006 regula lo que se considera rendimiento neto o ingreso a efectos del IRPF por el alquiler de inmuebles, estableciendo al respecto:

«1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.

2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario».

 

En el mismo sentido, el artículo 23 de la Ley 35/2006 regula los gastos deducibles y reducciones aplicables a dicho rendimiento neto:

«2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá:

a) En un 90 por ciento cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

b) En un 70 por ciento cuando no cumpliéndose los requisitos señalados en la letra a) anterior, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:

1.º Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en esta letra.

2.º Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.

c) En un 60 por ciento cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.

d) En un 50 por ciento, en cualquier otro caso.

Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.

Estas reducciones sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.

En ningún caso resultarán de aplicación las reducciones respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento. Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Las zonas de mercado residencial tensionado a las que podrá resultar de aplicación lo previsto en este apartado serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana.

“(…)

Por lo tanto, para calcular el importe por el que tributaremos al arrendar un inmueble tendremos que tener en cuenta los ingresos percibidos por el alquiler menos los gastos y reducciones detallados en el artículo 23 de la LIRPF; pero para la aplicación de las reducciones del artículo 23.2 de la LIRPF se exige que el inmueble esté alquilado como vivienda.

Pero, ¿qué ocurre con aquellos arrendamientos de temporada como pueden ser las viviendas turísticas o el alquiler a estudiantes durante un período a lo largo del año? ¿Se podrá aplicar también dicha reducción?

• En relación con los arrendamientos por temporada, la Dirección General de Tributos (DGT) viene manteniendo como criterio interpretativo (consultas nº V1754-09, V1523-10 y V3109-15) que a los mismos no les resulta aplicable la reducción establecida en el artículo 23.2 LIRPF.
• Ahora bien, en la Consulta Vinculante nº V1236-18 de fecha 11 de mayo de 2018, se planteaba el caso de una vivienda alquilada a un estudiante por un período superior a un año que va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese tiempo. En este supuesto la DGT determinó que “el alquiler de la vivienda se configura (según se indica en el escrito de consulta) como arrendamiento que va más allá de la mera temporada –se va a alquilar por un período superior a un año, y se deduce que tiene como finalidad primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del estudiante arrendatario, ya que dicho inmueble va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese período–, por lo que acreditándose tal circunstancia sí resultará operativa la citada reducción, pues nos encontraríamos a estos efectos ante un arrendamiento de vivienda”.
• Por el contrario, en Consulta Vinculante nº V3019-17 de fecha 20 de noviembre de 2017, ante la cuestión planteada sobre si puede aplicar la reducción del rendimiento neto prevista en la LIRPF, el propietario de una vivienda que ha alquilado a estudiantes, por habitaciones y por el tiempo que ellos necesitan para el curso universitario, la DGT ha establecido que “dado que el destino del alquiler no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sino que se efectúa por el tiempo que necesitan para el curso universitario, no resultará aplicable la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF”.

En consecuencia, en ningún caso resultará aplicable la reducción señalada cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra. Sin embargo, si se trata de un contrato de arrendamiento de bien inmueble destinado a vivienda en los términos anteriormente señalados, sea cual sea la condición el arrendatario (trabajador, estudiante, etc.), será de aplicación la reducción del rendimiento neto contemplada en el apartado 2 del artículo 23 de la misma Ley. Para su aplicación, en primer lugar, habrá que determinar la parte de la vivienda arrendada a fin de obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual podrá practicarse la reducción.

Y, ¿qué ocurre en el caso del alquiler de una parte de la vivienda como puede ser una habitación? ¿Cómo afecta este supuesto a la hora de elaborar nuestra declaración del IRPF?

La respuesta a esta pregunta la tenemos en INFORMA, concretamente en la pregunta 135483:

«135483-ALQUILER DE HABITACIÓN EN VIVIENDA HABITUAL

Pregunta

• ¿Qué tratamiento fiscal tiene el alquiler de una habitación en la vivienda habitual del contribuyente?

Respuesta

• Las rentas que se obtengan por el arrendamiento de parte de un inmueble, en el que radica la residencia habitual del contribuyente, se calificarán como rendimientos íntegros del capital inmobiliario.Al constituir un supuesto de arrendamiento de bien inmueble destinado a vivienda, será de aplicación la reducción del rendimiento neto contemplado en el apartado 2 del artículo 23 de la LIRPF.Para su aplicación, en primer lugar, habrá que determinar la parte proporcional que de cada gasto corresponde imputar a la parte arrendada a fin de obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual podrá practicarse la reducción. No obstante, en caso de que el arrendamiento se efectuase por temporadas, curso lectivo, verano o cualquier otra, dicha reducción no resultaría aplicable, ya que la misma sólo resultará de aplicación si el destino de la vivienda es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario de la habitación, o de cada una de las habitaciones que se alquilan».

Como puedes apreciar la tributación de inmuebles  tiene muchos matices a tener en cuenta para cumplir conforme a ley con las obligaciones tributarias.

Si necesitas ayuda puedes contactar con nosotros:

www.rbasesoria-madrid.com
info@rbasesoria-madrid.com

José Abascal 44 – 4º. 28003 – Madrid

Si te ha resultado de utilidad, por favor, compártelo.