El cambio de uso de un local comercial a una vivienda es una operación cada vez más común en el sector inmobiliario. Si estás considerando esta opción, el cambio de uso de un local comercial a vivienda, es esencial entender los aspectos fiscales implicados en este proceso. A continuación, resumimos los puntos clave sobre el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que afectan a esta operación, basados en Consultas Vinculantes de la Dirección General de Tributos.
Recientemente la Dirección General de Tributos (DGT) se ha pronunciado al respecto explicando las implicaciones fiscales de esta operación en el IVA y en el IRPF.
El consultante planteaba una operación por la cual una persona física compraba un local comercial como particular y procedía a la reforma para transformarlo en cinco viviendas independientes con el objeto de alquilar o vender las mismas. La reforma incluía el cambio de uso de los inmuebles.
1) Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
La adquisición de un local comercial por un particular para su reforma o rehabilitación y posterior venta o alquiler, confiere al particular la condición de empresario a efectos de IVA.
Esto significa que aunque la venta o alquiler se haga ocasionalmente, la persona debe cobrar y pagar IVA por estas transacciones.
¿Qué se entiende por rehabilitación?
El concepto de «rehabilitación» de un inmueble se refiere a obras de reforma que impliquen más del 50% del coste del proyecto en elementos estructurales y que superen el 25% del precio de adquisición.
Si el local es reformado cumpliendo estas condiciones, se considera una obra de rehabilitación.
La consideración de la reforma como rehabilitación o no, afectará, posteriormente, a la tributación de la venta.
¿Cómo tributa la enajenación posterior?
En cuanto a la venta futura de los inmuebles que constituyen edificaciones, el artículo 20.Uno.22ª de la LIVA 37/1992 establece que estarán exentas del Impuesto las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluyendo los terrenos en que se encuentren, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
La ley considera como primera entrega la realizada por el promotor cuando la construcción o rehabilitación ha finalizado. No se considerará primera entrega si el promotor ha utilizado el inmueble de manera continua durante al menos dos años, a menos que el comprador haya sido el usuario durante este tiempo.
Por lo tanto, si se trata de una primera entrega de un edificio que ha sido rehabilitado, esta entrega estará sujeta al IVA.
Por el contrario, si es segunda o posterior entrega de un edificio que no ha sido rehabilitado, estará sujeta pero exenta de IVA.
La determinación de si una obra es una rehabilitación es un hecho que debe probarse con cualquier medio de prueba aceptado en derecho.
¿Se puede renunciar a la exención?
Si se trata de una segunda entrega de la edificación, debe tenerse en cuenta que la LIVA permite renunciar a la exención del IVA en ciertos casos. Esto es posible cuando el comprador es una empresa o profesional que puede deducir total o parcialmente el IVA pagado.
El Reglamento del IVA establece que la renuncia a la exención debe comunicarse al comprador antes o al mismo tiempo que se entregue el bien. Esta renuncia se justifica con una declaración del comprador indicando su derecho a deducir el IVA pagado.
Además si se renuncia a la exención, se aplicará la inversión del sujeto pasivo, tal y como se establece en el artículo 84 de la LIVA, que especifica que el sujeto pasivo del IVA será el comprador en ciertos casos, especialmente, cuando el vendedor haya renunciado a la exención.
¿Qué tipo impositivo se aplica?
Solo en el supuesto de que las viviendas que van a ser transmitidas por el consultante dispongan en el momento de la entrega de la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación legalmente expedida y, objetivamente considerada, sea susceptible de ser utilizada como vivienda, la entrega tributará por el IVA al tipo reducido del 10 por ciento.
A tal efecto, la acreditación de que en el momento de la entrega la edificación cumple los requisitos para su calificación como vivienda, podrá realizarse por cualquier medio de prueba admitido en derecho, tales como el certificado final de obras, licencia de primera ocupación, etc.
En caso contrario, la entrega de las edificaciones objeto de consulta tributará al tipo impositivo general del 21 por ciento.
¿Qué obligaciones tiene un empresario o profesional a efectos de IVA?
Como empresario, tendrás la obligación de cumplir con diversas formalidades, como la presentación de declaraciones, la emisión de facturas y la llevanza de contabilidad adecuada. Además, es esencial declarar y pagar el IVA correspondiente.
2) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Calificación de la actividad
En primer lugar, es importante destacar que la promoción de edificios, como viviendas, se considera una actividad económica a efectos del IRPF. Esto significa que, cuando se organizan recursos para construir y vender estas viviendas, se está llevando a cabo una actividad económica.
En este contexto, las viviendas construidas son vistas como inventario y no como una simple inversión personal. Por lo tanto, las ganancias obtenidas por las venta de estas vivienda se consideran ingresos provenientes de una actividad económica, no como ganancias patrimoniales. Esto es importante porque implica que las viviendas construidas con la intención de venderlas se gestionan como parte de un negocio y se calculan de acuerdo con las normas fiscales aplicables a las actividades económicas.
Tributación del resultado (beneficio o pérdida)
La LIRPF establece que el rendimiento neto de dichas actividades económicas debe calcularse según las normas del Impuesto sobre Sociedades (IS). Esto significa que se debe seguir un método específico para calcular el beneficio neto, ajustando el resultado contable con las normas fiscales aplicables.
El método de estimación directa es el aplicable para calcular los ingresos y gastos de la actividad, incluyendo el coste de producción de las viviendas, que se considera un gasto deducible.
En términos sencillos, cuando se destina un local a la actividad de construcción y venta de viviendas, el valor de este local se calcula sumando su precio de compra, los costes de mejoras e inversiones, y los gastos e impuestos relacionados con su adquisición.
Este valor se divide entre todas las viviendas construidas y se considera parte del coste de producción de cada una de ellas. Posteriormente, este coste de producción se puede deducir para determinar las ganancias netas de la actividad de construcción y venta de viviendas.
Imputación temporal
Los ingresos y gastos de la actividad económica se imputan al período impositivo en el que se realiza la venta de viviendas, independientemente del momento en que se perciba el pago. Si se opta por el criterio de cobro y pagos, los rendimientos se imputan cuando se recibe el pago.
Conclusiones
El cambio de uso de un local comercial a vivienda no es solo una cuestión de obra y transformación física; implica una serie de consideraciones fiscales que pueden afectar tanto al IVA como al IRPF. Es esencial entender si las reformas realizadas cumplen los requisitos para ser consideradas rehabilitación y si la venta de las viviendas será una primera entrega o no. Además, los empresarios deben cumplir con todas las obligaciones fiscales relacionadas con la operación, incluida la correcta declaración de los ingresos obtenidos y la aplicación del tipo impositivo adecuado.
Si está considerando realizar un cambio de uso de un local a vivienda, es recomendable consultar con un asesor fiscal para asegurarse de cumplir con todas las normativas y optimizar su carga tributaria.
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