Gastos deducibles de una vivienda alquilada.

7 septiembre, 2026

Si tienes una vivienda alquilada, los ingresos que obtienes por el alquiler deben declararse en el IRPF. Sin embargo, esto no significa que tengas que pagar impuestos por todo el importe que cobras a tus inquilinos.

La normativa permite deducir determinados gastos relacionados con el inmueble alquilado para calcular el rendimiento neto obtenido.

Pero no todos los gastos son deducibles ni todos se deducen de la misma forma. Además, es importante poder acreditar tanto el gasto como su relación con el alquiler.

Veamos cuáles son los principales.

1. Intereses de la hipoteca

Si compraste la vivienda mediante financiación, puedes deducir los intereses y demás gastos de financiación correspondientes al capital utilizado para adquirir o mejorar el inmueble.

Aquí encontramos uno de los errores más habituales.

No puedes deducir la totalidad de la cuota de la hipoteca.

La cuota normalmente está formada por:

devolución del capital prestado, y
intereses.

La devolución del capital no constituye un gasto deducible del alquiler. Los intereses, en cambio, sí pueden serlo si se cumplen los requisitos establecidos.

Por tanto, si durante el año has pagado 8.000 euros de cuotas hipotecarias, no significa que puedas deducirte automáticamente esos 8.000 euros.

Habrá que comprobar qué parte corresponde a intereses.

2. IBI y otros tributos

También pueden ser deducibles determinados tributos y recargos no estatales que recaigan sobre el inmueble, siempre que cumplan los requisitos fiscales correspondientes.

El ejemplo más habitual es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Por tanto, si eres propietario de una vivienda alquilada y pagas el IBI, este gasto puede computarse para determinar el rendimiento neto del alquiler.

3. Gastos de comunidad

Las cuotas de la comunidad de propietarios satisfechas por el propietario también pueden constituir un gasto deducible cuando corresponden al inmueble arrendado.

Aquí pueden entrar las cuotas ordinarias y habrá que analizar, cuando proceda, la naturaleza de determinadas derramas extraordinarias.

Que la comunidad haya cobrado una derrama no significa necesariamente que podamos deducir íntegramente ese importe como gasto del ejercicio. Será necesario comprobar cuál es la finalidad de la derrama y qué actuación se ha realizado.

4. Seguros de la vivienda

Las primas de determinados contratos de seguro relacionados con la vivienda alquilada pueden ser deducibles.

Entre ellos podemos encontrar, por ejemplo:

seguro del hogar,
seguro de responsabilidad civil,
seguro de impago del alquiler.

Siempre deberá existir una vinculación con el inmueble y con la obtención de los rendimientos del alquiler.

5. Gastos de reparación y conservación

Los gastos necesarios para mantener el inmueble en condiciones de uso pueden ser deducibles.

Por ejemplo:

reparación de una avería,
arreglo de instalaciones,
reparación de una caldera,
trabajos de fontanería,
pintura,
sustitución de determinados elementos deteriorados.

Sin embargo, aquí debemos distinguir entre reparación y conservación e inversión o mejora.

Y fiscalmente la diferencia es importante.

6. ¿Es lo mismo una reparación que una mejora?

No.

Una reparación tiene, en términos generales, como finalidad mantener el inmueble en condiciones normales de utilización o sustituir elementos deteriorados.

Una mejora, en cambio, supone normalmente un aumento de la capacidad, habitabilidad, eficiencia o vida útil del inmueble.

¿Por qué es importante diferenciarlas?

Porque una reparación puede tener la consideración de gasto deducible, mientras que una mejora no se deduce íntegramente como gasto del alquiler en el año en que se realiza.

Las mejoras incrementan el valor de adquisición del inmueble y su recuperación fiscal se produce, en su caso, a través de la amortización y también puede tener efectos cuando posteriormente se venda la vivienda.

Por eso es especialmente importante analizar las reformas de importe elevado antes de incluirlas como gasto en la declaración.

7. Gastos de administración y asesoramiento

También pueden ser deducibles los gastos derivados de servicios necesarios para gestionar el alquiler.

Por ejemplo:

honorarios de una agencia inmobiliaria por gestionar el arrendamiento,
administración del alquiler,
determinados gastos jurídicos,
honorarios profesionales relacionados con la gestión fiscal o contractual del inmueble.

Será necesario, como en cualquier otro gasto, que estén correctamente justificados y vinculados con la obtención de los ingresos.

8. Suministros: agua, luz, gas, internet…

Los suministros pueden ser deducibles cuando sean satisfechos por el propietario.

Si el contrato establece que los paga directamente el inquilino, evidentemente el propietario no tendrá un gasto que deducir.

En cambio, si el propietario paga determinados suministros relacionados con el inmueble arrendado, habrá que analizar su tratamiento fiscal y, cuando corresponda, podrán computarse como gasto.

9. La amortización de la vivienda

Este es probablemente uno de los gastos fiscales más importantes y, al mismo tiempo, uno de los que más fácilmente se olvida.

La vivienda va perdiendo valor por su utilización y el paso del tiempo. Fiscalmente, esta depreciación puede recogerse mediante la amortización.

En los inmuebles arrendados, la amortización fiscalmente deducible se calcula, con carácter general, aplicando el 3 % sobre el mayor de:

el coste de adquisición satisfecho, excluido el valor del suelo, o
el valor catastral, también excluyendo el valor correspondiente al suelo.

Además, las inversiones y mejoras realizadas en el inmueble tienen su propio tratamiento a efectos de amortización.

Por ejemplo, si una vivienda tiene un coste de adquisición atribuible a la construcción de 120.000 euros y su valor catastral de construcción es de 80.000 euros, tomaremos como referencia, en principio, el mayor de ambos importes.

En este caso:

120.000 × 3 % = 3.600 € anuales

Esta amortización puede reducir de forma significativa el rendimiento neto sujeto a tributación.

Pero existe una cuestión que no debemos olvidar: la amortización también tendrá efectos fiscales cuando posteriormente vendamos el inmueble.

10. ¿Puedo deducir los muebles y electrodomésticos?

Si la vivienda se alquila amueblada, los muebles, electrodomésticos y demás bienes cedidos conjuntamente con el inmueble también pueden tener efectos fiscales.

Sin embargo, comprar un sofá, una cama, un frigorífico o una lavadora no significa necesariamente que podamos descontar íntegramente su precio de los ingresos obtenidos ese mismo año.

Estos bienes pueden estar sujetos a amortización, de acuerdo con las reglas fiscales aplicables.

Por tanto, es conveniente conservar las facturas de adquisición del mobiliario y electrodomésticos destinados a la vivienda alquilada.

11. ¿Qué ocurre si la vivienda solamente ha estado alquilada una parte del año?

Esta situación es muy frecuente.

Imaginemos una vivienda que ha estado alquilada de enero a septiembre y permanece vacía durante octubre, noviembre y diciembre.

No podemos asumir automáticamente que todos los gastos anuales son deducibles en su totalidad.

Será necesario analizar el período durante el cual el inmueble ha estado destinado al alquiler y realizar, cuando corresponda, la correspondiente imputación temporal de los gastos.

Además, durante determinados períodos en los que un inmueble urbano permanece a disposición de su propietario puede resultar aplicable la imputación de rentas inmobiliarias prevista en el IRPF.

12. ¿Puedo deducir gastos si estoy preparando la vivienda para alquilarla?

Este es otro punto especialmente delicado.

Que una vivienda todavía no tenga inquilino no significa necesariamente que todos los gastos soportados durante ese período sean automáticamente no deducibles.

La normativa y los criterios administrativos y jurisprudenciales obligan a analizar si el inmueble se encuentra real y efectivamente destinado al arrendamiento y la naturaleza concreta de los gastos soportados.

Por ejemplo, puede ser necesario estudiar de forma diferente una reparación realizada para poder alquilar una vivienda de un gasto soportado durante un período en el que el inmueble simplemente permanece a disposición del propietario.

Por este motivo, los gastos anteriores al inicio de un alquiler deben analizarse caso por caso.

13. ¿Existe algún límite para los gastos deducibles?

Sí.

Especialmente importante es el límite aplicable conjuntamente a:

los intereses y demás gastos de financiación, y
los gastos de reparación y conservación.

Estos gastos no pueden exceder, para cada inmueble, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

Las cantidades que no puedan deducirse por superar este límite podrán deducirse en los cuatro años siguientes, respetando nuevamente el límite establecido legalmente.

Por tanto, si un año realizas reparaciones importantes en una vivienda y los gastos superan los ingresos obtenidos por el alquiler, no significa necesariamente que pierdas el derecho a su deducción.

14. ¿Sobre qué cantidad terminaré pagando IRPF?

Veamos un ejemplo simplificado.

Supongamos que durante el año has cobrado:

Alquileres: 12.000 €

Y tienes los siguientes gastos fiscalmente deducibles:

IBI: 500 €
Comunidad: 1.000 €
Seguro: 300 €
Intereses de hipoteca: 1.500 €
Reparaciones: 700 €
Amortización: 3.000 €

Los gastos deducibles ascienden a:

7.000 €

Por tanto, el rendimiento neto sería:

12.000 – 7.000 = 5.000 €

Será sobre el rendimiento fiscal resultante, y no simplemente sobre los 12.000 euros cobrados, sobre el que posteriormente habrá que analizar la tributación correspondiente.

Además, si se trata del arrendamiento de una vivienda pueden resultar aplicables las reducciones previstas en la normativa del IRPF, siempre que se cumplan sus requisitos.

15. La reducción por alquiler de vivienda

Cuando el inmueble se destina al arrendamiento de vivienda, el rendimiento neto positivo puede beneficiarse de una reducción en el IRPF.

Sin embargo, actualmente no existe un único porcentaje aplicable a todos los alquileres de vivienda.

Tras los cambios normativos introducidos en los últimos años, el porcentaje aplicable puede depender, entre otros factores, de:

la fecha del contrato,
las características del arrendamiento,
la posible reducción de la renta respecto de contratos anteriores,
la edad del arrendatario en determinados supuestos,
la ubicación de la vivienda en una zona de mercado residencial tensionado,
determinadas actuaciones de rehabilitación.

Por ello, antes de aplicar automáticamente una reducción al rendimiento obtenido, conviene comprobar qué régimen corresponde al contrato concreto.

Conclusión: no basta con sumar facturas

Calcular correctamente el rendimiento de una vivienda alquilada requiere algo más que sumar los gastos pagados durante el año.

Hay que determinar qué gastos son fiscalmente deducibles, cuándo pueden deducirse, si existe algún límite y cuáles deben amortizarse en varios ejercicios.

Además, determinados gastos que hoy afectan a la tributación del alquiler pueden tener consecuencias fiscales en el futuro, especialmente cuando se venda el inmueble.

Por este motivo, es recomendable conservar:

contrato de arrendamiento,
escrituras de adquisición,
recibos de IBI y comunidad,
certificados bancarios de intereses,
pólizas y recibos de seguros,
facturas de reparaciones,
facturas de reformas y mejoras,
facturas de muebles y electrodomésticos,
justificantes de los honorarios profesionales relacionados con el alquiler.

Una correcta planificación y documentación de los gastos puede evitar pagar más impuestos de los necesarios y, al mismo tiempo, reducir el riesgo de problemas ante una posible comprobación de la Agencia Tributaria.

En RB Asesoría podemos ayudarte a revisar la fiscalidad de tu vivienda alquilada, determinar correctamente los gastos deducibles y calcular el rendimiento que debe incluirse en tu declaración del IRPF.

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