Son muchos los contribuyentes que tienen inmuebles en España y han cambiado su residencia fiscal a otro país. En esta entrada analizamos cómo habría que declarar las rentas derivadas de esta propiedad en función del uso dado al inmueble.

TIPO DE RENTAS PROCEDENTES DE INMUEBLES

Las rentas derivadas de los inmuebles situados en España, cuyos propietarios sean no residentes en España, están sometidas al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).

Si un inmueble es propiedad de un matrimonio o de varias personas, cada una de ellas deberá presentar declaraciones separadas.

En caso de un contribuyente persona física no residente las rentas que pueden obtener los contribuyentes propietarios de inmuebles serían:

• renta imputada de inmuebles urbanos, si el inmueble es para uso propio o está desocupado
• rendimientos de inmuebles arrendados, si el inmueble está alquilado
• ganancia patrimonial, en caso de venta del inmueble.

 

QUE ES LA RESIDENCIA FISCAL

Antes de pasar a analizar los diferentes tipos de renta obtenidas por no residentes y su fiscalidad, es importante definir qué se entiende por residencia fiscal en España.

De acuerdo a la actual normativa, se entiende que una persona física tiene su residencia habitual en España cuando se dé cualquiera de las siguientes circunstancias:

• Que permanezca en España más de 183 días durante el año natural. Para determinar este período de permanencia se computan sus ausencias esporádicas, salvo que acredite su residencia fiscal en otro país. En el supuesto de países o territorios calificados como paraíso fiscal, la Administración tributaria puede exigir que pruebe la permanencia en dicho paraíso fiscal durante 183 días en el año natural.
• Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta.

Asimismo, se presumirá, salvo prueba en contrario, que un contribuyente tiene su residencia habitual en España cuando, de acuerdo con los criterios anteriores, residan habitualmente en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que de él dependan.

Además, las personas físicas de nacionalidad española que acrediten su nueva residencia en un paraíso fiscal, seguirán teniendo la condición de contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, tanto en el período impositivo en el que efectúen el cambio de residencia como en los cuatro períodos impositivos siguientes.

Una persona física será residente o no residente durante todo el año natural ya que el cambio de residencia no supone la interrupción del período impositivo.

Una vez definido el concepto de residencia fiscal en España, a continuación, pasamos a analizar los diferentes tipos de renta que puede obtener una persona física no residente propietaria de un inmueble en España.

 

1. INMUEBLES DE NO RESIDENTES PARA USO PROPIO

Conforme a la normativa interna, los contribuyentes no residentes que sean personas físicas, titulares de inmuebles urbanos situados en territorio español, utilizados para su uso propio no afectos a actividades económicas, o vacíos, están sometidos al IRNR por la renta imputada correspondiente a esos inmuebles.

De acuerdo con los Convenios para evitar la doble imposición, las rentas obtenidas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación de los inmuebles, tanto si derivan de la utilización o disfrute directo como del arrendamiento o cualquier otra forma de explotación de los mismos.

La base imponible correspondiente a la renta imputada de bienes inmuebles urbanos situados en territorio español se determinará con arreglo a la normativa del IRPF. A estos efectos, se deberá computar como renta la cantidad resultante de aplicar el porcentaje que corresponda al valor catastral del inmueble, que figura en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):

• Inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores: 1,1% 
• Restantes inmuebles: 2%

Se tributa por la base imponible antes citada, sin deducir ningún tipo de gasto.

El importe resultante se entiende referido a todo el año natural. Se reducirá proporcionalmente al número de días, cuando no haya tenido la titularidad durante todo el año, o cuando durante parte del mismo haya estado arrendado.

Si a la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre) los inmuebles carecieran de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación de los mismos el 50% del mayor de los siguientes valores: el precio, contraprestación o valor de adquisición del inmueble, o el valor del inmueble comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. En estos casos, el porcentaje será del 1,1%.

Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.

En los supuestos de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, la imputación se efectuará al titular del derecho real, prorrateando el valor catastral en función de la duración anual del período de aprovechamiento. Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles carecieran de valor catastral, o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación el precio de adquisición del derecho de aprovechamiento. No procederá la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles cuando su duración no exceda de dos semanas por año.

En los supuestos en que la titularidad corresponda a varias personas, la renta correspondiente al bien inmueble o derecho real de disfrute de que se trate, se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad.

El tipo de gravamen es el general vigente:

• Residentes UE, Islandia, Noruega y, desde 11-07-2021, Liechtenstein: 19%
• Resto de contribuyentes: 24%

Deducciones: de la cuota tributaria sólo podrán deducirse:

Las deducciones por donativos, en los términos previstos en la Ley de IRPF y en la Ley de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo.

 

2. INMUEBLES DE NO RESIDENTE ARRENDADOS

Conforme a la normativa interna, se consideran renta obtenida en territorio español los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos.

Los Convenios suscritos por España atribuyen potestad para gravar las rentas de los bienes inmuebles al Estado donde están situados los mismos. De acuerdo con los Convenios, las rentas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación de los mismos, tanto si derivan de la utilización o disfrute directo como del arrendamiento o cualquier otra forma de explotación de los mismos. Por tanto, las rentas derivadas de bienes inmuebles situados en España pueden ser gravadas conforme a la Ley española, aunque  habría que consultar el Convenio de Doble Imposición aplicable a cada caso.

Las rentas obtenidas sin mediación de EP deben tributar de forma separada por cada devengo total o parcial de la renta sometida a gravamen.

Con carácter general, la base imponible estará constituida por el importe íntegro, es decir, sin deducción de gasto alguno.

En el caso de inmuebles arrendados se deberá computar como ingreso el importe íntegro que, por todos los conceptos, reciba del arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Si el inmueble sólo está arrendado una parte del año, deberá determinar el rendimiento como en el párrafo anterior, por los meses que haya durado el arrendamiento, y, para los restantes, hallará la parte proporcional de la renta imputada (1,1% o, en su caso, 2% del valor catastral).

No obstante, cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o en un Estado del Espacio Económico Europeo en el que exista un efectivo intercambio de información, para la determinación de la base imponible se podrán deducir los siguientes gastos:

1. En caso de personas físicas, los gastos previstos en la LIRPF, siempre que el contribuyente acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.
2. En caso de entidades, los gastos deducibles de acuerdo con lo previsto en la LIS, siempre que el contribuyente acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.

El tipo de gravamen aplicable es el general vigente:

• Residentes UE, Islandia, Noruega y, desde 11-07-2021, Liechtenstein: 19%
• Resto de contribuyentes: 24%

Deducciones: de la cuota tributaria sólo podrán deducirse:

• Las deducciones por donativos, en los términos previstos en la Ley de IRPF y en la Ley de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo.
• Las retenciones que se hubieran practicado sobre las rentas.

En el caso de que se arrienden inmuebles y se disponga en España para la ordenación de la actividad de, al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, la actividad que se realiza se podrá entender que es de carácter empresarial a través de establecimiento permanente y deberá tributar de acuerdo en concepto de “Rendimientos de actividades económicas obtenidas por medio de establecimiento permanente”, aplicando la normativa aplicable a este supuesto.

 



 

3. TRANSMISION DE INMUEBLES POR NO RESIDENTE

En el caso de transmisión de inmuebles por no residentes, la persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3% de la contraprestación acordada.

Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión.

El adquirente ingresará la retención mediante el modelo 211, en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión, y entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211, a fin de que este último pueda deducir la retención de la cuota tributaria resultante de la declaración de la ganancia. Si la retención es superior a la cuota tributaria, se podrá obtener la devolución del exceso.

Como puedes apreciar la tributación de inmuebles por parte de no residentes tiene muchos matices a tener en cuenta para cumplir conforme a ley con las obligaciones tributarias.

Si necesitas ayuda puedes contactar con nosotros:

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