En el caso de entrega de terrenos por parte de una sociedad a sus socios vía reducción de capital, ¿Cuál sería la tributación a efectos de IVA? La respuesta a esta pregunta variará dependiendo de la calificación urbanística del terreno en el momento de la adjudicación a los socios.
Resulta fundamental fijar el momento en que se considera iniciado un proceso de transformación urbanística de un terreno rústico en urbanizable para determinar si su adjudicación entre los socios de una mercantil, vía reducción de capital, está sujeta o no al pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
En relación con la entrega de terrenos afectos a una actividad empresarial se puede realizar en tres momentos diferentes lo que determinará distinto tratamiento a efectos del IVA:
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- Entrega antes de que se haya iniciado el proceso urbanizador.
- Una vez iniciado el proceso urbanizador
- Cuando los terrenos objeto de entrega ya son solares o terreno edificable.
Para proceder al análisis de los puntos anteriores resulta necesario, previamente, definir qué se entiende por “proceso urbanizador”.
En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en diferentes sentencias, estableciendo al respecto:
“el proceso de urbanización de un terreno es aquel que comprende todas las actuaciones que se realizan para dotar a dicho terrenos de los elementos previstos por la legislación urbanística, como acceso rodado, abastecimiento y evacuación de aguas, suministro de energía eléctrica, etc., para servir a la edificación que sobre ellos exista o vaya a existir, ya sea para viviendas, otros locales o edificaciones de carácter industrial.
Por ello, el concepto de urbanización excluye todos aquellos estadios previos que, si bien son necesarios para llevar a cabo las labores de urbanización, no responden estrictamente a la definición indicada: no se considera en curso de urbanización un terreno respecto del que se han realizado estudios o trámites administrativos, en tanto a dicho terreno no se le empiece a dotar de los elementos que lo convierten en urbanizado (…)“.
Es decir, sólo se atribuye la condición de terreno en curso de urbanización a aquel respecto del que se han iniciado operaciones materiales de transformación física del mismo.
Una vez definido el concepto de proceso urbanizador, pasamos a analizar los tres casos que en lo que se puede resumir la tributación en lo que respecta a IVA.
1. Entrega de terreno antes de que se haya iniciado el proceso urbanizador.
Si los terrenos tienen naturaleza rústica, es decir, son terrenos no urbanizables o no ha comenzado la correspondiente actuación de urbanización, la entrega estará exenta del IVA de acuerdo con el artículo 20.Uno.20° de la Ley 37/1992.
La entrega de terrenos rústicos está exenta de IVA. #RBAsesoria #fiscal #IVA Clic para tuitear
2. Entrega de terreno una vez iniciado el proceso de urbanización.
Si la entrega tiene lugar una vez que ya se ha iniciado el proceso urbanizador o cuando este ya está finalizado, pero los terrenos aún no tienen la condición de solares, es decir, no son edificables, entonces la entrega estará sujeta y no exenta del IVA. Esto aplica tanto a terrenos en curso de urbanización como a terrenos urbanizados que aún no hayan adquirido la condición de edificables o solares.
La entrega de terrenos que aun no tienen la condición de solares, es decir, no son edificables, está sujeta y no exenta de IVA. #RBAsesoria #fiscal #IVA Clic para tuitearEn resumen, una vez iniciado el proceso urbanizador, la tributación de la entrega de terrenos estará sujeta y no exenta del IVA si los terrenos no han adquirido la condición de solares o edificables
En este punto es interesante matizar ¿qué ocurre en el caso de que los terrenos fueron urbanizados y tienen que ser objeto de un nuevo proceso de urbanización?
A este respecto se ha pronunciado la DGT CV V2059-20. En dicha consulta, se pronuncia la DGT respecto a al adjudicación a realizar por una comunidad de bienes a sus comuneros. Los terrenos a adjudicar fueron objeto de urbanización, pero el plan urbanístico en el que estaban enclavados fue declarado nulo en virtud de sentencia judicial, siendo confirmada dicha nulidad mediante sentencia del Tribunal Supremo.
En este sentido la DGT estable:
“Por lo tanto, en el momento en el que se van a transmitir los terrenos objeto de consulta, los mismos no tienen la condición de edificables y, en todo caso, para la obtención de dicha condición nuevamente sería necesaria la modificación del plan urbanístico correspondiente y la realización de nuevas obras de urbanización. De tal forma, que sin realizar las nuevas actuaciones de urbanización los terrenos nunca alcanzarán la condición de edificables por lo que parece que los mismos se encuentran en una situación equivalente a los terrenos incluidos en un par urbanístico sobre los que todavía no se han iniciado las referidas obras de urbanización.
Por consiguiente, en estas circunstancias, la entrega de dichos terrenos se encontrará exenta del IVA en virtud de lo dispuesto en el artículo 20.Uno.20º de la Ley 37/1992″.
3. Entrega de terreno cuando ya tienen la calificación de solar o terreno edificable.
Cuando la entrega tiene por objeto terrenos edificables, la tributación en relación con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) estará sujeta y no exenta del impuesto. Esto aplica tanto a terrenos que son considerados solares o que cuentan con la pertinente licencia administrativa para edificar.
La entrega de terrenos edificables está sujeta y no exenta de IVA. #RBAsesoria #fiscal #IVA Clic para tuitearEn resumen, la entrega de terrenos edificables estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, de acuerdo con la normativa tributaria.
Renuncia a la exención
En aquellos casos en que la operación se determine que está exenta, existe la posibilidad de renunciar a la exención.
Se puede renunciar a la aplicación de la exención del IVA en los casos en que el sujeto pasivo, que actúa en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales, tenga derecho a efectuar la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición.
Esta renuncia debe realizarse de acuerdo con los requisitos establecidos en el artículo 20 de la Ley 37/1992. Además, la renuncia debe comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los bienes correspondientes, según lo establecido en el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido.
En resumen, la renuncia a la aplicación de la exención del IVA puede realizarse cuando se cumplen los requisitos establecidos en la normativa y se comunica fehacientemente al adquirente en los términos y con los requisitos establecidos en la ley y el reglamento correspondiente.
¿Quién es el sujeto pasivo en el caso de renunciar a la exención?
Si resultase de aplicación al exención expuesta y se renunciase a la misma, resultaría de aplicación la regla de inversión del sujeto pasivo prevista en el artículo 84.Uno.2 e) LIVA .
Dicho artículo establece que serán sujetos pasivos del impuesto los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al IVA en el supuesto de entregas exentas a que se refieren los apartados 20º y 22º del artículo 20 LIVA en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
¿Cuál sería la base imponible aplicable?
La base imponible del IVA se determina de acuerdo con el artículo 79.Cinco de la Ley 37/1992. Este artículo establece que:
“Cuando exista vinculación entre las partes que intervienen en una operación, la base imponible será su valor normal de mercado“.
La vinculación entre las partes puede probarse por cualquier medio admitido en derecho, y se considerará que existe vinculación en ciertos supuestos, entre ellos:
“e) En las operaciones realizadas entre una entidad que sea empresario o profesional y cualquiera de sus socios, asociados, miembros o participes”
En resumen, la base imponible del IVA se determina en función del valor normal de mercado de la operación, considerando la existencia de vinculación entre las partes involucradas.
¿Cuál es el valor de mercado?
El valor normal de mercado se refiere al precio al que un destinatario, en la misma fase de comercialización en la que se efectúa la entrega de bienes o prestación de servicios, debería pagar en condiciones de libre competencia a un proveedor independiente para adquirir los bienes o servicios en cuestión en el territorio de aplicación del IVA.
Este valor se utiliza para determinar la base imponible del IVA en operaciones en las que exista vinculación entre las partes involucradas.
Cuando no exista una entrega de bienes o prestación de servicios comparable, el valor de mercado se determina de la siguiente manera:
- en el caso de entregas de bienes, se considera un importe igual o superior al precio de adquisición de dichos bienes o bienes similares, o en su defecto, a su precio de coste en el momento de la entrega.
- en el caso de prestaciones de servicios, el valor de mercado se establece como la totalidad de los costes que la prestación suponga para el empresario o profesional.
En resumen, el valor normal de mercado es el precio que un destinatario pagaría en condiciones de libre competencia por adquirir bienes o servicios en el momento de la entrega.
Como podéis apreciar la tributación es compleja, especialmente en el caso de operaciones inmobiliarias, por lo que siempre es recomendable asesorarse bien antes de realizar cualquier operación.
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