Una cuestión que plantea dudas habitualmente es ¿Qué ocurre con los gastos de reparación y mantenimiento que tengo que realizar antes de alquilar una vivienda? ¿son deducibles?

El problema se plantea porque los gastos se realizan en el momento temporal en el que la vivienda no está alquilada y aquí es donde Hacienda nos puede limitar la imputación de ese gasto.

Recientemente, se ha pronunciado al respecto la DGT en Consulta Vinculante.

El contribuyente que realiza la consulta había adquirido un inmueble con la intención de alquilarlo y con carácter previo a alquilarlo debía de hacer limpieza, pintarlo y hacer algunos arreglos. Los arreglos los iba a realizar él mismo, sin contratar a ninguna empresa o profesional para ello.

Preguntaba a  la DGT si ¿estos gastos serían deducibles de los ingresos en la declaración del IRPF?

Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no cumple los requisitos para considerarse actividad económica, tributará en renta como rendimiento del capital inmobiliario.

A este respecto el artículo 23.1 LIRPF, que regula los rendimientos del capital inmobiliario, establece que :

“1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:

a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble (…)”

En desarrollo de dicho artículo , el artículo 13 del RIRPF establece que:

“tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.

En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:

a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación.

A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:

Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.

El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes (…)”

 

La DGT se ha pronunciado estableciendo que, de acuerdo a la normativa mencionada, los gastos objeto de consulta podrán ser deducibles para la determinación del rendimiento neto de capital inmobiliario, con el límite de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario computados en el período impositivo por el arrendamiento del inmueble, y, en el caso de que haya un exceso podrá deducirse en los cuatro años siguientes.

Ahora bien, la deducibilidad de dichos gastos anteriores al arrendamiento del inmueble está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario. 

Para que sean deducibles, las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas deben dirigirse exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no al disfrute, siquiera temporal, del inmueble por su titular.

Por último, la situación de expectativa de alquiler del inmueble, así como los gastos efectuados, deberán ser acreditados por el propietario. Dicha acreditación deberá realizarse por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho.

En resumen, esta consulta proporciona claridad sobre la deducibilidad de los gastos relacionados con la preparación de un inmueble para alquilar en el IRPF. Establece las condiciones necesarias para que dichos gastos sean considerados deducibles, así como la forma de justificar la situación de expectativa de alquiler y los gastos realizados.