¿En qué consiste?

El alquiler inverso es una forma de financiación. Consiste en que una entidad otorga un préstamo a un propietario de una vivienda y éste realiza la devolución del préstamo con los ingresos generados por el alquiler de una vivienda de su propiedad. El dinero prestado lo irá amortizando con la liquidez que genera el inmueble alquilado. 

Normalmente es utilizado cuando una persona tiene un grado de dependencia alto, que requiere asistencia fuera del domicilio (por ejemplo, en una residencia), lo que la obliga a realizar pagos elevados para los cuáles no dispone de dinero líquido suficiente, pero sí tiene una vivienda que puede rentabilizar. Es un método de financiación habitualmente utilizado por personas de la tercera edad que necesitan irse a una residencia para disponer de más atenciones, pero no disponen de ingresos mensuales suficientes para poder acometer el pago de la misma. A veces incluso, con los ingresos derivados del alquiler de la vivienda más la pensión correspondiente, no genera suficiente ingresos para cubrir el coste de la residencia.  

Mediante este producto de financiación, se podría anticipar más dinero del que se obtendría mediante un alquiler regular y después, cuando ya no se necesiten más disposiciones, la empresa gestora seguiría alquilando la vivienda hasta recuperar el dinero anticipado. La deuda pendiente y generada se iría amortizando mediante el cobro del alquiler presente y futuro del inmueble.

El importe de las disposiciones del préstamo es flexible en función de las necesidades del interesado y la deuda se puede cancelar liquidando el importe pendiente como en cualquier otro préstamo.

Lo interesante es que no se pierde la propiedad de la vivienda en ningún momento. Por ello, la clave es tener una vivienda que se pueda alquilar, que puede ser la residencia principal del afectado, una segunda vivienda u otra que sea propiedad de una persona próxima o familiar. En base a esa vivienda  se hace un estudio de la liquidez que se va a necesitar y se formaliza un contrato con la empresa especializada en este tipo de financiación. El importe de las cantidades dispuestas se puede ajustar para adaptarlo a las necesidades en cada momento, hasta un máximo del doble del alquiler. La amortización del importe adicional al alquiler se hará con los alquileres futuros una vez la familia ya no necesite las aportaciones.

Además,  el préstamo se puede cancelar en cualquier momento, liquidando el importe pendiente, y los ingresos del alquiler pasan al interesado o a su familia, quienes podrán disponer de la vivienda como prefieran. El contrato entre el interesado y la empresa  estará en vigor durante el tiempo que se requiera para pagar las cantidades adelantadas más el interés correspondiente. Aunque, en determinados casos hay bonificaciones fiscales para este tipo de operaciones, el interesado tendría que tributar por el alquiler percibido como rendimiento del capital inmobiliario aunque actualmente los alquileres de vivienda tienen ya una bonificación de hasta el 60% .

 

Cuestiones a tener en cuenta 

Si la vivienda necesita reformarse para su posterior alquiler, la empresa con la que se contrate el alquiler inverso puede financiar la obra, por lo que el interesado no tendría que hacer ningún desembolso inmediato, aunque incrementaría el importe de la deuda. Normalmente, se contrata un seguro para cubrir el impago de los alquileres. Al tratarse de un contrato de financiación hay que analizar muy detenidamente en el tipo de interés que se aplica. Al ser un contrato complejo, conviene contar con el asesoramiento de un abogado o de un especialista en este tipo de operaciones. 

 

En qué se diferencian el alquiler y la hipoteca inversa

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¿Qué bonificaciones fiscales están previstas para el alquiler inverso?

El contrato de alquiler inverso hay que formalizarlo en escritura pública, ante notario, y debe de ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Las bonificaciones fiscales tienen que ver con lo anterior:

• Exención de pago del Impuesto sobre las Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, que puede oscilar entre el 0,75% y el 1,5%.
• Bonificación del 50% en la aplicación de los aranceles notariales y reducción del 90% de los gastos registrales.
• Y otras ventajas que puedan otorgar las normativas autonómicas.

Ahora bien, estas ventajas fiscales se aplican solamente a las personas que tengan algún grado de dependencia:

• Grado III. Gran Dependencia

Cuando la persona necesita ayuda para realizar varias actividades básicas varias veces al día y, por su pérdida total de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, necesita el apoyo indispensable y continuo de otra persona o tiene necesidades de apoyo generalizado para su autonomía personal.

Se corresponde a una puntuación final del Baremo de Valoración de la Dependencia de 75 a 100 puntos.

• Grado II. Dependencia Severa

Es cuando la persona necesita ayuda para realizar varias actividades básicas dos o tres veces al día, pero no requiere el apoyo permanente de un cuidador o tiene necesidades de apoyo extenso para su autonomía personal.

Se corresponde a una puntuación final del Baremo de Valoración de la Dependencia de 50 a 74 puntos.

• Grado I. Dependencia Moderada

Necesidad de ayuda o apoyo intermitente al menos una vez al día, para la realización de varias de las actividades básicas de la vida diaria.

Se corresponde con una puntuación en el Baremo de Valoración de la Dependencia de 25 a 49 puntos.

Estos grados de dependencia tienen que estar reconocidos por la Administración Pública. 

 

Pasos a seguir para contratar un alquiler inverso

1. Información sobre cómo funciona el contrato y valoración de la vivienda.
2. Estudio del caso y propuesta económica.
3. Firma ante notario y cobro de la primera aportación.
4. Reformas de la vivienda, si son necesarias, y comercialización y gestión del alquiler.
5. Aportaciones periódicas.
6. Fin del programa porque la empresa haya recuperado la totalidad de lo adelantado vía alquiler o porque el interesado o su familia amortiza la deuda y pasa a recibir el alquiler o a disponer de la vivienda.

Si necesitas ayuda o información adicional puedes contactar con nosotros:

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