IRPF Y EL ALQUILER DE INMUEBLES


¿Qué ventajas fiscales existen al alquilar un piso? ¿Y si el alquiler es vacacional o para uso turístico? En esta ocasión intentaremos darle respuesta a diferentes dudas puntuales que pueden surgir en relación a las reducciones a aplicar en el IRPF en el caso de inmuebles alquilados según diferentes usos.

El alquiler de inmuebles es una opción fiscal interesante a estudiar por propietarios de dichos bienes. En nuestro blog hemos incorporado alguna entrada analizando la ventajas fiscales de hacerlo.

Lo primero que tenemos que saber es cómo varía la tributación, en el IRPF, de un inmueble para una persona física, en caso de estar vacío o estar alquilado:

  • Si el inmueble está vacío tributará como imputación de rentas y tendrá que incluir el propietario, en su declaración del IRPF, como renta un % del valor catastral de dicho inmueble, el cual variará en el caso de que el valor catastral esté revisado o no. Es decir, se imputará un 2% del valor catastral del inmueble o, en caso que el valor catastral del mismo haya sido revisado dentro del plazo de los 10 ejercicios anteriores, se imputará un 1,1% del valor catastral. Luego a efectos de liquidar el IRPF no se tendrá en cuenta ningún gasto relacionado con dicho inmueble.
  • Si el inmueble está alquilado tributará como rendimientos del capital inmobiliario. Para poder hacer el cálculo de este apartado tendremos que ver qué cantidades tenemos que incluir como ingresos fiscales y qué gastos tenemos derecho a deducirnos según la actual normativa del IRPF. En este caso tributaremos por la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles declarados.

Como vemos, el esquema de liquidación de la tributación de un inmueble vacío o alquilado es completamente diferente. En el primer caso, imputaremos una renta, sin tener derecho a incluir ningún gasto deducible en este apartado; mientras que en el segundo caso, incluiremos como ingresos las rentas recibidas pero también tendremos derecho a deducirnos determinados gastos. Por lo tanto, en el supuesto de alquiler, si los gastos compensan prácticamente los ingresos que obtenemos, podremos obtener unos cobros mensuales cuya tributación será prácticamente nula.

Las reducciones que vamos a analizar serían aplicables únicamente en el caso de inmuebles alquilados y serían aplicables a la cuantía resultante de restar los gastos deducibles de los ingresos computables. 




 

Actualmente, y de acuerdo a la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ( en adelante LIRPF), las reducciones, básicamente, se pueden concretar en dos:

  1. Reducción del 60% en el caso de inmuebles destinados a vivienda (art.23.2 LIRPF).
  2. Reducción del 30% de rendimientos con período de generación superior a dos años u obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo (art.23.3 LIRPF).

Para su aplicación, primero veremos si hemos de aplicar la reducción 1) y, después, aplicaremos la reducción 2) en el caso de tener derecho a ello. En esta entrada analizaremos la primera de las reducciones (60 % en caso de inmuebles destinados a vivienda), dejando el análisis de la segunda reducción para otra entrada en este blog.

  1. Reducción del 60% en el caso de inmuebles destinados a vivienda. Está regulada en el art. 23.2 LIRPF el cual establece:

“2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto a los rendimientos declarados por el contribuyente”.

Por lo tanto, en el caso de que los rendimientos sean negativos (gastos > ingresos) no se aplicaría la reducción del 60% lo cual es una ventaja para el contribuyente. Si fueran positivos se reducirían en un 60%, lo cual también es ventajoso para el contribuyente.

  1. Reducción del 30% de rendimientos con período de generación superior a dos años u obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo. Regulada en el art.23.3 LIRPF, el cual establece:

3. Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 30 por ciento, cuando, en ambos casos, se imputen en un único período impositivo

La cuantía del rendimiento neto a que se refiere este apartado sobre la que se aplicará la citada reducción no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales”.

Por lo tanto, entre ambas reducciones existen diferencias. La primera de ellas únicamente la podremos aplicar si el alquiler es como vivienda; es decir, no sería aplicable, por ejemplo, a locales de negocio u oficinas. Pero dentro de alquiler de vivienda nos pueden surgir diferentes dudas: 

  • ¿Puede aplicarse la reducción si alquilo la vivienda a estudiantes?

Sobre esta cuestión se ha pronunciado la Dirección General de Tributos (en adelante, DGT), entre otras, en su CV 0729/2020. En la misma, se da respuesta a una consulta planteada por un contribuyente donde cuestiona si sería aplicable la reducción del art.23.2 LIRPF en el caso de alquilar un inmueble a “estudiantes mediante contratos de 11 meses de duración: del 1 de septiembre al 31 de julio de cada año”.

La respuesta facilitada por la DGT establece “dado que el destino del alquiler no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sino que se efectúa por el tiempo que necesitan para el curso universitario, no resultará aplicable la reducción prevista en el artículo 23.2 de la Ley del Impuesto




 

  • ¿Puedo aplicarme dicha reducción si alquilo la vivienda como vivienda turística?

El Tribunal Económico-Administrativo Central, en su Resolución de 8 de marzo de 2018, en recurso extraordinario de alzada para unificación de criterio resuelve que la reducción prevista en el art.23.2 LIRPF es aplicable únicamente a los arrendamientos que la Ley 29/1994 (Ley de Arrendamientos Urbanos) califica como de vivienda en su art.2 y no a los arrendamientos por temporada de su art. 3.2.

El art. 3 de la LAU establece que se considerará arrendamiento distinto del de vivienda aquel que tenga como destino primordial uso distinto  y, en especial, los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra. En este sentido se ha pronunciado la DGT en Consulta Vinculante 1754/2009.

Por lo que, para poder aplicar la reducción es necesario que el inmueble tenga como destino primordial satisfacer una necesidad permanente de vivienda, no cubrir una necesidad de carácter temporal.

Por lo tanto, cuidado con aplicar la reducción en caso de destinar la vivienda a alquiler turístico. Además la AEAT está controlando las plataformas de alquiler de viviendas y el destino de dicho alquiler.

  • ¿Puedo aplicarme la reducción si el contrato lo realizo con una sociedad?

El Tribunal Económico-Administrativo Central, en su Resolución de 8 de septiembre de 2016, de unificación de criterio resuelve que “El cumplimiento del único requisito exigido, esto es, que el inmueble se destine a la vivienda, puede quedar perfectamente acreditado por los hechos y los términos del contrato de arrendamiento. Así, en el caso contemplado por la liquidación provisional anulada por el TEAR, no nos encontramos ante un arrendamiento de inmueble a una sociedad para un destino genérico de utilización por ‘sus empleados’, sino que desde el primer momento ha queda plenamente identificada la finalidad del arrendamiento en los términos expresados en la norma, constando el uso exclusivo de la vivienda para una persona física determinada, al expresar los términos del contrato que el objeto del arrendamiento se destinará a vivienda habitual del director general de la compañía y su familia, así como que el cambio de uso sin previa autorización expresa por escrito del arrendador será causa bastante de resolución del contrato, quedando prohibido el uso comercial, la cesión y el subarrendamiento. En suma, se ha cumplido todo lo exigido por la norma con independencia de que el arrendatario sea una sociedad mercantil que abona la renta y de que la persona física que habita la vivienda sea personal que en ella presta sus servicios“.

Por lo tanto, en este extremo será importante que quede muy bien definido el uso que se va a hacer del inmueble y quien será el inquilino de dicha vivienda.

En este sentido se ha pronunciado, también, la DGT en Consulta Vinculante 3546/2019 donde establece “(…) resultará de aplicación al reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF en la medida en que por los hechos y los términos del objeto del contrato de arrendamiento quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda y que el uso exclusivo de la misma recaiga en la persona física determinada en el contrato de arrendamiento“.

Como podemos apreciar, es importante tener en cuenta los detalles a la hora de alquilar un inmueble y poder beneficiarse de las ventajas fiscales que actualmente existen. Siempre es recomendable consultar con un profesional especializado en la materia.

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