ENTONCES, LOS GASTOS DE MI HIPOTECA ¿QUIÉN TIENE QUE PAGARLOS?

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Últimamente las entidades financieras están sufriendo las consecuencias del abuso que han ejercido sobre el colectivo de consumidores. Cuando un consumidor iba a una entidad financiera para intentar lograr uno de los sueños de su vida, adquirir una vivienda, poco margen de negociación tenía respecto a las grandes entidades financieras. Afortunadamente las últimas Sentencias tanto del Supremo como del Tribunal Europeo de Justicia están beneficiando al consumidor en detrimento de los intereses de la entidades bancarias.

En concreto, y en relación con los gastos de formalización de la hipoteca, la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 705/2015, del 23 de Diciembre, declara nula las cláusulas que imponían al consumidor hacerse cargo de los gastos de formalización de la hipoteca.

Esto es así, porque dichas cláusulas se entienden incluidas dentro de lo que el Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios (TRLGCU) califica como cláusulas abusivas y, además, porque vulneran determinados preceptos legales.

Pero  ¿cuáles son los gastos de formalización a que hace referencia dicha Sentencia? Serían los gastos de Registro, Notaría, Tasación, Gestoría y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) relacionados con la formalización de la hipoteca.

En relación con los aranceles de notarios y registradores la STS establece “tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene el título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (art. 1875 Cc y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC)”. Es decir quien tiene la obligación de pago de estos gastos es el prestamista (entidad financiera) que es quien tiene el interés en que la carga hipotecaria se eleve a público y se inscriba en el Registro de la Propiedad correspondiente. Además dicha cláusula aparece en el catálogo de cláusulas que el  (TRLGCU) en su art.89.3 tipifica como abusivas.

Por lo que respecta a los tributos, es decir, ITPAJD la normativa de dicho tributo estipula que en el caso de hipotecas que acompañen a un préstamo, por ejemplo, el préstamo hipotecario la constitución del derecho real de garantía tiene carácter accesorio al negocio principal del préstamo, tributando exclusivamente como préstamo. En el caso de préstamos concedidos por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad, están sujetos pero exentos de IVA y, por tanto, no sujetos a TPO; tal no sujeción a TPO origina que si se formalizan en escritura pública, quedan gravados por AJD. El tipo aplicable dependerá de la Comunidad Autónoma. En la Comunidad Autónoma de Madrid el porcentaje a pagar depende del valor del préstamo pudiendo aplicarse el 0.40 %, 0.50% ó 1%.

El art.29 TRITPAJD establece que “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. Por lo que, tal y estable la STS “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente a la otra parte contratante”.

Por lo que respecta al resto de gastos tasación y gestoría y tal y como establece la STS “Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art.89.4 TRLGCU) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art.89.5 TRLGCU)”.

Por lo tanto, los gastos de formalización son perfectamente reclamables a la entidad financiera. Si bien es cierto, que no están incluidos en el procedimiento extrajudicial regulado por el Gobierno en el RD 1/2017.

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