Una reciente Sentencia del Tribunal Supremo fija como criterio interpretativo que para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF, aunque se haya residido tres años en el inmueble transmitido, no basta con ostentar la nuda propiedad sino que es necesario ser titular del pleno dominio.

El artículo 38.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) regula la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de vivienda habitual, siempre que dicho beneficio se reinvierta en otra vivienda que tenga el carácter de habitual. En este sentido el artículo 38.1 establece:

 

“1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida”.

Por su parte, el Reglamento del IRPF en su artículo 41 define lo que se considera vivienda habitual a efectos de este impuesto:

“1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.”

 

El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente, en su Sentencia n.º 1627/2022, de 12 de diciembre, ECLI:ES:TS:2022:4569, acerca de si la nuda propiedad es título suficiente para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF, en caso de cumplirse el requisito de residencia en la vivienda durante más de tres años, o si, por el contrario, es necesario el pleno dominio.

La cuestión planteada ante el Tribunal se origina porque la recurrente defiende la aplicación de la exención de la ganancia patrimonial, obtenida por la transmisión de la vivienda habitual de la que, en el momento de la transmisión, era plena propietaria; sin embargo, no ostentó dicha condición durante la totalidad de los tres últimos años, periodo temporal que, a estos efectos, exige la normativa del tributo para aplicar la exención, toda vez que, parte de ese tiempo, fue únicamente la nuda propietaria de la vivienda, correspondiendo a su padre el usufructo.

La recurrente, desde el 27 de enero de 2002, fecha de fallecimiento de la madre, pasó a ser nuda propietaria de la vivienda en la que residía junto con sus padres, consolidando la plena propiedad el 26 de diciembre de 2007, tras fallecer el padre (usufructuario).

Tomando como referencia esta última fecha (26 de diciembre de 2007) y teniendo en consideración que la enajenación de la vivienda tuvo lugar el 15 de julio de 2009, la recurrente no disfrutó del pleno dominio del inmueble durante la totalidad de los referidos tres años.

Por lo tanto, la recurrente había transmitido una vivienda de la que era propietaria desde hacía más de tres años y en la que llevaba residiendo más de una década, reinvirtiendo luego las ganancias de dicha transmisión en su nueva vivienda habitual. Sin embargo, no ostentaba la plena propiedad del inmueble durante la totalidad de los tres años previos a la transmisión, puesto que durante parte de ese período el usufructo sobre la misma correspondía a su padre y ella solo tenía la nuda propiedad.

En este sentido el Tribunal Supremo concluye:

“La exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, regulada en el art. 38 de la LIRPF , requiere que la vivienda transmitida haya constituido su residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años continuados y que haya ostentando durante dicho periodo el pleno dominio de la misma, sin que la nuda propiedad resulte título suficiente a tales efectos.”

Por lo tanto, el Tribunal considera que siendo justamente la titularidad plena del derecho de propiedad la que determina el incremento sometido a gravamen, la aplicación de la exención exigiría también que, durante el plazo establecido de los tres años, la contribuyente no disfrutara la vivienda habitual por otro concepto distinto al del pleno dominio. 

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