TENGO UN INMUEBLE VACIO ¿ME INTERESA ALQUILARLO?


No es extraño el caso de propietarios que tienen un inmueble vacío y no lo alquilan por ¿riesgo de impagos? ¿”líos” fiscales? ¿tendré que pagar más a Hacienda? Veremos que, en algunas ocasiones, el alquilar un inmueble no supone una penalización fiscal sino, todo lo contrario, una ventaja fiscal.

La tributación inmobiliaria da para escribir muchas páginas, en este artículo nos centraremos en el alquiler de un inmueble realizado por una persona física y que, por lo tanto, tributa en el IRPF.

Lo primero que tenemos que saber es cómo varía la tributación de un inmueble para una persona física, en caso de estar vacío o estar alquilado:

  • Si el inmueble está vacío tributará como imputación de rentas y tendrá que incluir el propietario, en su declaración del IRPF, como renta un % del valor catastral de dicho inmueble, el cual variará en el caso de que el valor catastral esté revisado o no. Es decir, se imputará un 2% del valor catastral del inmueble o, en caso que el valor catastral del mismo haya sido revisado dentro del plazo de los 10 ejercicios anteriores, se imputará un 1,1% del valor catastral.
  • Si el inmueble está alquilado tributará como rendimientos del capital inmobiliario. Para poder hacer el cálculo de este apartado tendremos que ver qué cantidades tenemos que incluir como ingresos fiscales y qué gastos tenemos derecho a deducirnos según la actual normativa del IRPF.

Como vemos, el esquema de liquidación de la tributación de un inmueble vacío o alquilado es completamente diferente. En el primer caso, imputaremos una renta, sin tener derecho a incluir ningún gasto deducible en este apartado; mientras que en el segundo caso, incluiremos como ingresos las rentas recibidas pero también tendremos derecho a deducirnos determinados gastos. Por lo tanto, en el supuesto de alquiler, si los gastos compensan prácticamente los ingresos que obtenemos, podremos obtener unos cobros mensuales cuya tributación será prácticamente nula.

Para facilitar la comprensión de este supuesto explicaremos la tributación con un ejemplo práctico.

Vamos a comparar la tributación de una vivienda en caso de no estar alquilada (CASO 1) y en el caso de estar alquilada (CASO 2). A su vez, distinguiremos el supuesto de que la vivienda esté hipotecada o no.

Tenemos los siguientes datos de partida:

  • Alquiler que genera una renta mensual de 800 euros al mes. Esto nos supondrá unos ingresos anuales de 9.600 euros.
  • Para la adquisición de la vivienda se constituyó un préstamo hipotecario por un principal de 150.000 euros. Mensualmente se paga una cuota de 1.110 euros, habiendo abonado durante el ejercicio 6.000 euros de intereses y 7.320 euros de amortización de principal.
  • Además en concepto de IBI abona 500 euros al año.
  • Tiene un seguro multirriesgo por el que paga una prima anual de 150 euros.
  • Además paga 100 euros al mes en concepto de gastos de comunidad.
  • El valor catastral de la vivienda asciende a 90.000 euros, correspondiendo un 30% a valor suelo y un 70% a valor construcción.

 

INMUEBLE CON PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Inmueble Alquilado con Hip

Si comparamos el efecto tanto en la tesorería como en el IRPF de un inmueble vacío en comparación a un inmueble arrendado con préstamo hipotecario podemos extraer las siguientes conclusiones:

  • En el caso del inmueble vacío, todos los gastos los tiene que asumir la propiedad, lo cual les supone una salida de tesorería anual de 15.170 euros (antes de impuestos). Desde el punto de vista de la fiscalidad, tendrá que tributar por imputación de rentas suponiendo un incremento en la base imponible general de 990 euros (90.000*1,1%), lo cual significa que, bajo la hipótesis de que el contribuyente tenga que tributar a un 25 % (lo cual variará en cada contribuyente), le supondrá pagar impuestos por importe de 247,50 euros, por tener un inmueble vacío.
  • En el caso del inmueble alquilado, vemos que del total de gastos anuales que tiene que soportar recupera vía alquiler 9.600 euros. Por lo tanto, sin tener en cuenta el efecto del IRPF, le supondrá una salida de tesorería anual de 5.570 euros (antes de impuestos). De cara a la tributación como los gastos deducibles son mayores que los ingresos fiscales tendrá un renta negativa por importe de 140, la cual restará en la declaración de la renta del contribuyente de otros rendimientos positivos que obtenga.

Por lo tanto, en el caso de un inmueble con un carga hipotecaria:

  • En caso de no tenerlo alquilado, el propietario tendrá que soportar el esfuerzo de pagar 15.170 euros (hipoteca, IBI, comunidad, etc) y además pagar en concepto de IRPF 247,50 euros.
  • En caso de que el inmueble esté alquilado, de esos 15.170 euros, recuperará vía alquiler 9.600 euros. Respecto a la tributación al ser mayor los gastos deducibles que los ingresos el rendimiento neto será negativo, es decir, no tendrá que pagar IRPF por los 9.600 euros percibidos en concepto de alquiler.

 

INMUEBLE SIN PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Inmueble Alquilado sin Hip

En el caso que el inmueble no tenga hipoteca, el esquema de análisis es el mismo, pero las salidas de tesorería serán menores al no tener que pagar hipotecar. Así, podemos extraer las siguientes conclusiones:

  • En el caso del inmueble vacío, todos los gastos los tiene que asumir la propiedad, lo cual les supone una salida de tesorería anual de 1.850 euros (antes de impuestos). Desde el punto de vista fiscal, no variará respecto al análisis realizado para el caso de pagar hipoteca. Tendrá que tributar por imputación de rentas suponiendo un incremento en la base imponible general de 990 euros, lo cual significa que, bajo la hipótesis de que el contribuyente tenga que tributar a un 25 % (lo cual variará en cada contribuyente), le supondrá pagar impuestos por importe de 247,50 euros, por tener un inmueble vacío.
  • En el caso del inmueble alquilado, el esquema de análisis es el mismo, si bien la salida de tesorería es menor y los gastos deducibles son inferiores dado que no tiene que pagar préstamo hipotecario. Sin tener en cuenta el IRPF, le supondrá una entrada de tesorería por importe de 7.750 euros. De cara a la tributación, tendrá que pagar impuestos sobre una base de 2.344 euros, lo cual bajo la hipótesis de que tribute al 25%, le supondrá una cuota por importe de 586 euros.

Por lo tanto, en el caso de un inmueble sin carga hipotecaria:

  • En caso de no tenerlo alquilado, el propietario tendrá que soportar el esfuerzo de pagar 1.850 euros (IBI, comunidad, etc) y además pagar en concepto de IRPF 247,50 euros.
  • En caso de que el inmueble esté alquilado, recuperará vía alquiler esos 1.850 euros y tendrá un exceso de tesorería de 7.750. Respecto a la tributación, al ser mayor los ingresos que los gastos deducibles obtendrá un rendimiento neto positivo de 5.860 euros, si bien nuestra actual normativa permite en el caso de alquiler para uso de vivienda una reducción del 60% de ese rendimiento, siendo, por tanto, la cantidad por la que se tributará de 2.344. Suponiendo que el tipo impositivo es del 25% (el cual variará para cada contribuyente) tendrá que pagar impuestos por importe de 586 euros.Es decir, habrá recibido ingresos netos por importe de 7.750 euros (después de soportar los gastos); de esos ingresos tendrá que pagar 586 euros en concepto de impuestos y, aún así, tendrá una entrada de tesorería después de impuestos por importe de 7.164 euros.

 

CONCLUSION

Resumen Fiscalidad Alquiler Inmueble

En el caso de un inmueble vacío la tributación será la misma, independientemente de que el inmueble tenga hipoteca o no, dado que el actual esquema de liquidación del IRPF no permite deducir ningún gasto.

Por lo tanto, un inmueble vacío, en nuestro ejemplo tributa por importe de 247,50 euros.

En el caso de un inmueble alquilado, el propietario podrá recuperar vía alquiler parte de los gastos que tiene que soportar por la propiedad el inmueble.

A efectos fiscales, en nuestro ejemplo, si tiene hipoteca le generará un renta negativa de capital inmobiliario, la cual el contribuyente podrá compensar con otras rentas que obtenga durante el ejercicio. En el caso de no tener hipoteca, en nuestro ejemplo tendría que pagar impuestos por importe de 586 euros, pero aún así tendría ingresos para soportar todos los gastos generados por la propiedad del inmueble y le dejaría un remanente por importe de 7.164 euros después de impuestos.

Por lo tanto, podemos concluir que si tenemos un inmueble vacío tendremos que pagar IRPF por el mismo. En el caso de tenerlo alquilado, podemos recuperar parte de los gastos que tenemos que soportar por la propiedad del inmueble y, dependiendo del caso en concreto, podemos pagar menos impuestos que si lo tuviéramos vacío o en el caso de tener que pagar más impuestos que si no lo tuviéramos alquilado, nos puede generar tesorería neta (tras pago de impuestos) que puede hacer interesante el alquilar el inmueble en lugar de tenerlo vacío.

En cualquier caso, siempre interesa hacer un análisis de cada caso concreto antes de tomar una decisión. Si necesitas ayuda, podemos estudiar tu caso y también no encargamos de la gestión inmobiliaria del inmueble sin que te tengas que preocupar por nada. Nos encargamos de analizar el efecto del alquiler en tu fiscalidad, buscarte arrendatario, trámites legales, garantías,… Somos especialistas en el área inmobiliaria con muchos años de experiencia en el sector.

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