¿QUÉ OCURRE SI CEDO EL USO O ALQUILO UN INMUEBLE A UN FAMILIAR? ¿CÓMO TRIBUTA?

home-589985_1280 2v

Muchos contribuyentes se encuentran en la situación de tener que ceder el uso o alquilar un piso a un precio inferior al de mercado a un familiar o amigo, bien por hacer un favor, bien porque prefieren alquilar a un conocido que a un desconocido, pero ¿qué ocurre con la tributación de esa cesión o alquiler? ¿existe alguna especialidad al respecto en nuestro sistema tributario?

Muchos serán los que se identifiquen con el tema de este artículo y muchos serán los que con su mejor voluntad les dejen las llaves de su vivienda a sus hijos o conocidos con el ánimo de ayudarles y lo que quizás no sepan es el problema fiscal que pueden tener.

Lo primero que tenemos que saber es que el alquiler de inmuebles tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Esto significa que cuando se alquila una vivienda habrá que incluir en nuestra declaración del IRPF como ingresos la renta que cobremos por el alquiler y nos podremos deducir determinados gastos contemplados en la LIRPF.

¿Qué ocurre entonces si con nuestra mejor voluntad cedemos el uso del inmueble de forma gratuita a algún familiar o amigo?

Tenemos que tener en cuenta la presunción de onerosidad que contempla nuestro sistema impositivo. En concreto el art.6.5 LIRPF estipula “se presumirán retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes, derechos o servicios susceptibles de generar rendimientos del trabajo o del capital“. Asimismo el art.40 LIRPF establece “la valoración de las rentas estimadas a que se refiere el art.6.5 de esta Ley se efectuará por el valor normal en el mercado. Se entenderá por éste la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario“.

Por lo tanto, salvo que podamos demostrar lo contrario, la AEAT considerará que si hemos cedido el uso de una vivienda será a valor de mercado. Es decir, si cedemos el uso de la vivienda sin más y Hacienda lo detecta considerará que el arrendador tiene que incluir como ingresos el alquiler de mercado para esa vivienda en la zona en que se ubique.

Por lo tanto, ¿nos interesa documentarlo de alguna manera? Por supuesto que sí. Nos interesa documentarlo para destruir esa presunción.

Pero ¿existe una renta mínima por la que tributar? En este sentido tenemos que analizar las operaciones vinculadas. En concreto el art.24 LIRPF establece “cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del art.85 de esta Ley“.

Es decir, cuando el contribuyente y la persona a la cual se arrienda o cede el inmueble, sean cónyuges o parientes hasta el tercer grado, por consanguinidad o por afinidad, el rendimiento neto del capital inmobiliario computable no podrá ser inferior al que resultaría de aplicar el 2% (o el 1,1%) al valor catastral del inmueble o, en general, al que resultaría de aplicar las reglas propias de la imputación de rentas inmobiliarias.

En resumen, si cedemos gratuitamente un inmueble a nuestro cónyuge, a un pariente hasta el tercer grado o a un conocido, la AEAT va a estimar que la renta por la que hay que tributar es el alquiler de mercado que haya para un inmueble de esas características y de la zona en la que esté ubicado.

Para justificar que esto no es así, podremos hacer un contrato de cesión de uso gratuito, pero en este caso tendremos que diferenciar si está cedido a un cónyuge o pariente hasta el tercer grado, en cuyo caso se tendrá que tributar inevitablemente por el 2% (o el 1,1 %) del valor catastral del inmueble como rendimiento del capital inmobiliario.

En el caso de que el cesionario no sea cónyuge o familiar, siempre que se pueda demostrar que la cesión es gratuita no tendremos que tributar por rendimientos de capital inmobiliario, pero si tendremos que tributar por imputación de rentas inmobiliarias por el 2% (o el 1.1 %) del valor catastral del inmueble, ya que se trata de un inmueble urbano que no genera rentas del capital inmobiliario.

En el caso de alquiler a valor inferior al de mercado, tendremos igualmente que poderlo demostrar. En este caso si está alquilado al cónyuge o familiar hasta el tercer grado tendrá que tributar como mínimo por el 2% (o el 1,1%) del valor catastral del inmueble. Por ejemplo, si al calcular el rendimiento neto del inmueble fuera negativo, se tendría que tributar como mínimo por la cuantía que hemos comentado anteriormente.

En el caso de que el alquiler sea inferior al de mercado, pero no sea a un cónyuge o familiar hasta el tercer grado, tributará por la cuantía resultante de efectuar los cálculos considerando la renta realmente cobrada y restando los gastos que nos permite la ley, pero siempre y cuando se pueda justificar.

Queda claro la importancia de documentar adecuadamente las cesiones gratuitas o alquileres a precio inferior al de mercado, tanto en casos de alquiler a familiares o cónyuges, como a terceros.

Si necesitas cualquier tipo de asesoramiento fiscal, contable, financiero, puedes ponerte en contacto con nosotros

José Abascal 44 – 4º. 28013 – Madrid.

T. 91 395 28 89

Si te ha gustado, por favor, compártelo 🙂