¿CÓMO SE GESTIONA UN CENTRO COMERCIAL? LA IMPORTANCIA DEL DASHBOARD.

centro comercial

¿Estás pensando en ubicar tu negocio en un centro comercial? O quizás, alguna vez has ido de compras y te has preguntado ¿quién está detrás de todas estas tiendas, escaparates, pasillos, …? ¿cómo se gestiona un centro comercial? En tal caso, este artículo te puede interesar.

La gestión eficaz de cualquier tipo de negocio requiere el acceso a datos actualizados y fiables para la correcta toma de decisiones. Ahí es donde juega un papel importante el cuadro de mando o dashboard. Éste se convertirá en una herramienta de gestión básica, en los próximos años, para cualquier tipo de negocio.

Vamos a explicar cómo funciona un centro comercial y la utilidad de implantar un cuadro de mando.

Dentro de un centro comercial podemos diferenciar varias figuras claves:

  • Propiedad
    • Gerencia
    • Gestión Patrimonial
  • Arrendatarios

Propiedad

Detrás de los centros comerciales suele haber inversores importantes (bancos, fondos de inversión, grupos inmobiliarios, etc…). La rentabilidad de los centros comerciales se consiguen arrendando al mayor precio posible la superficie bruta alquilable (SBA).

Además de los ingresos derivados del alquiler de los locales comerciales, los propietarios de los centros comerciales obtienen ingresos adicionales mediante el alquiler de zonas comunes (cesiones de mall) y del alquiler de vallas publicitarias que suelen ubicar en el exterior del edificio donde se ubica el centro comercial.

Por lo tanto, los ingresos a obtener en los centros comerciales se pueden clasificar en:

  • arrendamientos de locales de negocio
  • alquiler de zonas comunes (cesiones de mall), y
  • alquiler de vallas publicitarias.

El alquiler de zonas comunes puede ser una fuente de ingresos importante. Por la ubicación de los stands que vemos en los pasillos, los propietarios del centro comercial cobrarán un alquiler por los metros cuadrados que cedan para la instalación de la atracción infantil, el puesto de helados, las tiendas de relojes o de bisutería…

Asimismo con las vallas publicitarias se obtendrá una rentabilidad adicional, dado que es una forma de obtener ingresos de la superficie de la fachada exterior del centro comercial que, de otra manera, no obtendría.

Organización del centro comercial

Para poder gestionar los centros comerciales es importante diferenciar dos áreas: por un lado,  la gestión del día a día en el propio centro que recae bajo la responsabilidad de gerencia; y, por otro lado, la gestión patrimonial que se encarga de la redacción, tramitación de contratos de alquiler así como del control de los cobros e impagados derivados de la gestión propia del centro.

  • Gerencia

En los centros comerciales en algún lugar entre las tiendas, los pasillos, etc., hay una oficina en la que el gerente y su equipo se encarga de la gestión diaria del centro comercial, del día a día, de dar un trato personalizado a todos aquellos profesionales o empresarios que tienen su negocio en el centro comercial.

En relación con la figura del gerente, bajo mi punto de vista, es una figura clave para el buen funcionamiento del centro. Tiene que conocer el centro comercial minuciosamente, conocer a los arrendatarios, tener don de gentes con ellos y saber solucionar los problemas que puedan surgir en la gestión diaria del mismo.

El gerente también tiene una función importante en lo que respecta al marketing del centro comercial. Se encargará de las campañas publicitarias para atraer al público objetivo al centro comercial. Al margen de las campañas publicitarias que cada operador del centro pueda realizar.

  • Gestión patrimonial

La gestión patrimonial, dadas las particularidades de los contratos de arrendamiento, es muy importante de cara a la gestión y viabilidad del centro comercial, debido a que las condiciones de los contratos son pactadas individualmente con cada arrendatario, duración, renta (fija + variable), revisión del precio de alquiler, cargas comunes a repercutir,…

Los cobros de los alquileres los gestiona el equipo de gestión patrimonial. No es una labor sencilla ya que los contratos de alquiler en los centros comerciales tienen sus particularidades en relación con los contratos de arrendamiento de una oficina o una vivienda. Los contratos de alquiler en centros comerciales, suelen tener una parte fija y una parte variable. Esta última fluctúa en función del volumen de ventas de la tienda, por lo que periódicamente los arrendatarios deberán aportar información sobre su facturación mensual; esto, a veces, desencadena en la realización de auditorías para comprobar la fiabilidad de los datos aportados por los arrendatarios.

Otra cuestión importante a tener en cuenta son los gastos de comunidad. Anualmente, se aprueba un presupuesto con todos los gastos para el mantenimiento del centro comercial (seguridad, limpieza, calefacción, aire acondicionado, mantenimiento, seguros, marketing…). Este presupuesto se reparte entre los arrendatarios del centro comercial aplicando un porcentaje en función de la superficie de su local. Es una partida muy importante a tener en cuenta si estás pensando en abrir tu negocio en un centro comercial, ya que dependiendo del estado del centro comercial y de la gestión del mismo, los costes de comunidad pueden variar mucho de un centro a otro.

Cuestión no menos importante es controlar el presupuesto de gastos de comunidad y que no haya desviaciones importantes, puesto que puede ir directamente contra la cuenta de resultados de los propietarios del centro comercial.

Centro comercial

Arrendatarios

Además de la propiedad la otra gran figura de los centros comerciales son los arrendatarios. Si estás pensando en localizar tu negocio en un centro comercial, no será una decisión fácil elegir el centro comercial dónde desarrollar tu negocio, dado que, en los últimos años, han proliferado mucho. Una vez elijas el centro comercial en cuestión, es importante que conozcas:

  • Zonas frías y zonas calientes: Las zonas frías son aquellas que tienen menos rentabilidad por metro cuadrado que la media. Normalmente son zonas más alejadas de los itinerarios directos de entrada y salida del centro comercial. Las zonas calientes son zonas donde la rentabilidad es superior a la media. El precio del alquiler fluctúa dependiendo de dónde esté situado el local en cuestión.
  • Acciones de marketing que se están realizando. Independientemente de las acciones de marketing o de las promociones que cada arrendatario lleve a cabo para incrementar las ventas de su negocio, el centro comercial puede lanzar campañas que afectan a todos los negocios ubicados en el mismo (rebajas, navidades, etc.)
  • Informarte sobre el grado de ocupación y SBA te facilitará información sobre la “salud” del centro comercial. Normalmente, si el grado de ocupación baja del 70% de la SBA puede ser una situación delicada para el centro comercial.

Y llegados a este punto y una vez explicado a grandes rasgos el funcionamiento de un centro comercial, ¿por qué es importante un cuadro de mando en el centro comercial? Para la propiedad (gerencia y gestión patrimonial) será muy importante tener determinados datos actualizados y con KPIs que informen de si se están consiguiendo los objetivos previstos o no.

Hay diferentes indicadores que nos hablarán del “estado de salud” del centro comercial. Por ejemplo, como ya hemos comentado, el porcentaje de superficie bruta alquilable (SBA) que está arrendada. A medida que se queden locales desocupados el % de SBA ocupado disminuirá. Es complicado que esté alquilado el 100%, pero cuando este porcentaje esté por debajo del 70% podemos preocuparnos. Como consecuencia de la disminución del número de locales ocupados, el propietario del centro comercial tendrá que asumir el coste de las cargas de comunidad correspondientes a los locales desocupados.

El cuadro de mando también podría indicarnos las desviaciones, a una fecha concreta, del presupuesto previsto para cargas de comunidad. Tener este dato actualizado es una herramienta de gestión imprescindible.

También sería interesante incluir un ratio de impagados, si es posible, con un desglose de los mismos. Esto ofrecería una información muy valiosa al equipo de gerencia si el dato se mantiene actualizado.

Igualmente, al comienzo del año, y en función de los contratos firmados podremos hacer una estimación de la cifra de facturación anual, lo cual puede verse modificada por variaciones en contratos o por bonificaciones que pueden solicitar los arrendatarios cuando vean que su negocio no va tan bien como esperaban.

También es importante una relación de contratos que vencerán a corto plazo de cara a la negociación con los arrendatarios de la novación de los mismos.

Podríamos incluir un largo etcétera de indicadores e información valiosa que puedes incluir en tu cuadro de mando o dashboard. Al igual que en un centro comercial, en todo tipo de negocio, independientemente de la actividad que desarrolle, la implantación de un cuadro de mando ofrecerá múltiples ventajas  e información imprescindible para la correcta toma de decisiones.

Si estás interesado en que te hagamos una demostración en tus instalaciones de un cuadro de mando real y que analicemos cómo sacarle el máximo partido en la actividad que desarrolles, puedes contactar con nosotros aquí.

Si tienes cualquier duda o quieres comentar al respecto, puedes dejar tu comentario a continuación y trataremos de darle respuesta.

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